Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente appartement 2 pièces 46 m² Gagny (93220) - Superimmo

Bien expiré
VilleGagny (93)
Surface46m²
Coût Total122 920€
Loyer Annuel11 580€
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 2 369,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A proximité immédiate de la gare du Chénay Gagny, dans un environnement verdoyant, venez découvrir ce spacieux appartement de type 2 d'une surface habitable d'environ 46m2 comprenant une entrée avec placards, une cuisine aménagée et équipée donnant sur un cellier, un séjour, une chambre avec balcon, salle d'eau et WC indépendants. Une cave complète ce bien, idéal premier achat ! Référence agence : 822

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.881443, 2.551728
Total : 122 920€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 5 200€
Valeur du bien : 114 200€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 20.98€/m²/mois
Fourchette : 17.27€ - 25.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11580€/an
Fourchette totale : 794€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 9532€ - 14068€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :7.75% - 11.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 629,03 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 935 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-11 935€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-1 985€ (-1.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,73€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 632,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 758,23€
Coût de l'assurance :9 219,00€
Taxe foncière : 1 158,02€/an
Soit par mois : 96,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 212,25€/mois
Soit par an : 2 547,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 965,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et de la douche, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 douche
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 200 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5200€ = 5200€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gagny (Île-de-France). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 580 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 920 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 547 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 278 €
Revenus locatifs : +11 580 €
Charges déductibles : -13 278 €
Résultat foncier Année 1 : -1 698 €(Déficit de 1 698 €)
Imputable sur revenu global : 1 698 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 078 €/an
Revenus locatifs : +11 580 €
Charges déductibles : -8 078 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 502 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 580 €13 282 €4 008 €-1 702 €1 702 €--
211 812 €7 974 €3 900 €3 838 €---
312 048 €7 862 €3 789 €4 186 €---
412 289 €7 747 €3 673 €4 542 €---
512 535 €7 628 €3 554 €4 907 €---
612 785 €7 505 €3 431 €5 280 €---
713 041 €7 378 €3 304 €5 663 €---
813 302 €7 246 €3 173 €6 055 €---
913 568 €7 111 €3 037 €6 457 €---
1013 839 €6 970 €2 896 €6 869 €---
1114 116 €6 825 €2 751 €7 291 €---
1214 398 €6 675 €2 601 €7 723 €---
1314 686 €6 520 €2 446 €8 166 €---
1414 980 €6 360 €2 286 €8 620 €---
1515 280 €6 195 €2 121 €9 085 €---
1615 585 €6 023 €1 950 €9 562 €---
1715 897 €5 847 €1 773 €10 050 €---
1816 215 €5 664 €1 590 €10 551 €---
1916 539 €5 475 €1 401 €11 064 €---
2016 870 €5 280 €1 206 €11 590 €---
2117 208 €5 078 €1 004 €12 129 €---
2217 552 €4 870 €796 €12 682 €---
2317 903 €4 654 €580 €13 249 €---
2418 261 €4 431 €358 €13 829 €---
2518 626 €4 201 €128 €14 425 €---
TOTAL370 916 €164 803 €57 758 €206 113 €1 702 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 510 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 432 €-510 €+2 942 €
2+2 432 €+1 151 €+1 281 €
3+2 432 €+1 256 €+1 176 €
4+2 432 €+1 363 €+1 069 €
5+2 432 €+1 472 €+960 €
6+2 432 €+1 584 €+848 €
7+2 432 €+1 699 €+733 €
8+2 432 €+1 817 €+615 €
9+2 432 €+1 937 €+495 €
10+2 432 €+2 061 €+371 €
11+2 432 €+2 187 €+245 €
12+2 432 €+2 317 €+115 €
13+2 432 €+2 450 €-18 €
14+2 432 €+2 586 €-154 €
15+2 432 €+2 726 €-294 €
16+2 432 €+2 869 €-437 €
17+2 432 €+3 015 €-583 €
18+2 432 €+3 165 €-733 €
19+2 432 €+3 319 €-887 €
20+2 432 €+3 477 €-1 045 €
21+2 432 €+3 639 €-1 207 €
22+2 432 €+3 805 €-1 373 €
23+2 432 €+3 975 €-1 543 €
24+2 432 €+4 149 €-1 717 €
25+2 432 €+4 327 €-1 895 €
Total+60 800 €+61 834 €+-1 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 82 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →