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Maison 10 pièces 260 m²

Bien expiré
VilleAnché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon (86)
Surface260
Coût Total256 000
Loyer Annuel22 106
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+318
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 865,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 260 m²

iad France - Johanna Goujon vous propose: Découvrez cette belle maison offrant de généreux volumes et un fort potentiel, située dans un environnement calme et sans vis-à-vis, à proximité immédiate des commerces et des écoles. La maison principale se compose au rez-de-chaussée d’une agréable pièce de vie avec cuisine aménagée, d’un bureau, d’une chaufferie et d’un WC indépendant. À l’étage, une mezzanine dessert deux chambres, une suite parentale, une salle de bain ainsi qu’un WC séparé. Une seconde partie indépendante à rafraichir complète l’ensemble : elle comprend une cuisine actuellement utilisée comme atelier, une salle de bain et un WC. À l’étage, vous trouverez deux chambres supplémentaires, idéales pour accueillir famille, amis. Un garage attenant, un terrain de 170 m² avec terrasse agréable sans vis-à-vis viennent parfaire ce bien.

Surface : 260 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/10/2024

Consommation énergie primaire : 124 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Anché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86700
Coordonnées : 46.291843, 0.163197
Total : 256 000
Prix d'acquisition : 225 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 238 000
Frais de notaire : 18 000
Coût estimé : 18 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1842€/mois
Loyer annuel estimé : 22106€/an
Fourchette totale : 1435€ - 2364€/mois
Fourchette annuelle : 17223€ - 28373€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 267,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,53€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 340,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 372,33
Coût de l'assurance :21 760,00
Taxe foncière : 2 210,60€/an
Soit par mois : 184,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 842,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 524,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :317,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 260 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'éclairage
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'éclairage
Quantité: salle à manger complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 106 €/an
Calcul : 1 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 870 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 674
Revenus locatifs : +22 106
Charges déductibles : -24 674
Résultat foncier Année 1 : -2 568(Déficit de 2 568 €)
Imputable sur revenu global : 2 568
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 674 €/an
Revenus locatifs : +22 106
Charges déductibles : -11 674
Résultat foncier Années 2+ : 10 432 €/an
Prix d'achat du bien : 225 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 10624 6838 602-2 5772 577 €--
222 54811 4548 37311 094---
322 99911 2188 13711 781---
423 45910 9737 89212 486---
523 92810 7217 64013 208---
624 40710 4597 37813 948---
724 89510 1887 10714 707---
825 3939 9086 82715 484---
925 9019 6196 53816 282---
1026 4199 3196 23817 100---
1126 9479 0095 92817 938---
1227 4868 6885 60718 798---
1328 0368 3565 27519 679---
1428 5968 0134 93220 583---
1529 1687 6584 57721 510---
1629 7527 2914 21022 461---
1730 3476 9113 83023 436---
1830 9546 5173 43624 436---
1931 5736 1113 03025 462---
2032 2045 6902 60926 514---
2132 8485 2552 17427 594---
2233 5054 8041 72328 701---
2334 1754 3381 25729 837---
2434 8593 85677531 003---
2535 5563 35827732 199---
TOTAL708 061214 397124 372493 6642 577Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 773
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 493 664
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 642-773+5 415
2+4 642+3 328+1 314
3+4 642+3 534+1 108
4+4 642+3 746+896
5+4 642+3 962+680
6+4 642+4 184+458
7+4 642+4 412+230
8+4 642+4 645-3
9+4 642+4 885-243
10+4 642+5 130-488
11+4 642+5 381-739
12+4 642+5 639-997
13+4 642+5 904-1 262
14+4 642+6 175-1 533
15+4 642+6 453-1 811
16+4 642+6 738-2 096
17+4 642+7 031-2 389
18+4 642+7 331-2 689
19+4 642+7 639-2 997
20+4 642+7 954-3 312
21+4 642+8 278-3 636
22+4 642+8 610-3 968
23+4 642+8 951-4 309
24+4 642+9 301-4 659
25+4 642+9 660-5 018
Total+116 050+148 099+-32 049
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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