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Maison 10 pièces 279 m²

VilleHenrichemont (18)
Surface279m²
Coût Total304 051€
Loyer Annuel22 205€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 890 €
Surface : 279 m²
Prix au m² : 748,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 279 m²

REFERENCE ANNONCE : 18016/2244 - Maison à vendre à Henrichemont (18250) en Cher

À Henrichemont, dans le département du Cher, cette ensemble immobilier composé de deux maisons d'une surface habitable de 279 m² et d'un terrain de 80 m². Le bien comprend une entrée, une pièce, wc, une autre pièce, une chambre, salle d'eau avec douche à l'italienne, salon séjour, cuisine équipée et aménagée. Au premier étage, un palier, couloir, une pièce, trois chambres, salle de bains. Au deuxième étage, un palier, deux chambres, grenier aménageable, cour avec terrasse. Une deuxième maison accolée à celle ci pouvant servir d'agrandissement, beau potentiel.

La commune de Henrichemont se situe dans le Cher, en région Centre-Val de Loire. La ville dispose de bus, d'écoles, de commerces, de services et d'un centre-ville. Ces éléments peuvent répondre à des besoins du quotidien et faciliter les déplacements, les achats et la scolarité.

Cette maison en vente à Henrichemont peut convenir à un projet d'acquisition avec plusieurs pièces et plusieurs chambres. La surface habitable de 279 m² permet d'envisager différents usages selon l'organisation recherchée. Le terrain de 80 m² complète l'ensemble.

Prix de vente : 208 890 EUR

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison à vendre à Henrichemont.

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 279 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/08/2026

Consommation énergie primaire : 280.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 150 € et 2 950 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Henrichemont
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18250
Coordonnées : 47.295103, 2.526737
Total : 304 051€
Prix d'acquisition : 208 890€
Travaux : 78 450€
Valeur du bien : 287 340€
Frais de notaire : 16 711€
Coût estimé : 16 711€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 279m²
Loyer prédit : 6.63€/m²/mois
Fourchette : 5.12€ - 8.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1850€/mois
Loyer annuel estimé : 22205€/an
Fourchette totale : 1428€ - 2399€/mois
Fourchette annuelle : 17131€ - 28782€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 204,05 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :335 930 €
Prix d'achat :208 890 €
Décote à l'achat :-127 040€ (-37.8%)
Marge achat-revente :31 879€ (9.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 051€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 540,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :121,62€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 661,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 993,15€
Coût de l'assurance :36 486,12€
Taxe foncière : 2 220,55€/an
Soit par mois : 185,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 850,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 846,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 279 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 279 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Chambre nécessite rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 450 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 450€
    Isolation des combles: 279 m² × 50€/m² = 13950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:35 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€ = 28000€, Main d'œuvre: 7000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:4 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Électricité: 800€, Peinture: 300€, Parquet: 700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 200€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:5 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Henrichemont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 205 €/an
Calcul : 1 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 841 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 051 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 459 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 221 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 971 €
Revenus locatifs : +22 205 €
Charges déductibles : -92 971 €
Résultat foncier Année 1 : -70 765 €(Déficit de 70 765 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 365 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 521 €/an
Revenus locatifs : +22 205 €
Charges déductibles : -14 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49365.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 890 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 779 €(65% de 208 890 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 937 €/an
Calcul : 135 779 € × 3,636% = 4 937 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 205 €92 981 €10 851 €-70 775 €21 400 €49 375 €49 375 €
222 650 €14 251 €10 571 €8 399 €--40 976 €
323 103 €13 960 €10 280 €9 142 €--31 834 €
423 565 €13 659 €9 979 €9 905 €--21 929 €
524 036 €13 347 €9 667 €10 689 €--11 240 €
624 517 €13 024 €9 344 €11 493 €---
725 007 €12 688 €9 008 €12 319 €---
825 507 €12 341 €8 661 €13 166 €---
926 017 €11 980 €8 300 €14 037 €---
1026 538 €11 606 €7 926 €14 931 €---
1127 068 €11 219 €7 539 €15 849 €---
1227 610 €10 817 €7 137 €16 792 €---
1328 162 €10 401 €6 721 €17 761 €---
1428 725 €9 969 €6 289 €18 756 €---
1529 300 €9 522 €5 842 €19 778 €---
1629 886 €9 058 €5 378 €20 828 €---
1730 483 €8 577 €4 897 €21 906 €---
1831 093 €8 078 €4 398 €23 015 €---
1931 715 €7 562 €3 882 €24 153 €---
2032 349 €7 026 €3 346 €25 324 €---
2132 996 €6 470 €2 790 €26 526 €---
2233 656 €5 894 €2 214 €27 762 €---
2334 329 €5 297 €1 617 €29 032 €---
2435 016 €4 678 €998 €30 338 €---
2535 716 €4 036 €356 €31 680 €---
TOTAL711 248 €328 443 €157 993 €382 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 382 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 205 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 663 €-6 420 €+11 083 €
2+4 663 €0 €+4 663 €
3+4 663 €0 €+4 663 €
4+4 663 €0 €+4 663 €
5+4 663 €0 €+4 663 €
6+4 663 €+76 €+4 587 €
7+4 663 €+3 696 €+967 €
8+4 663 €+3 950 €+713 €
9+4 663 €+4 211 €+452 €
10+4 663 €+4 479 €+184 €
11+4 663 €+4 755 €-92 €
12+4 663 €+5 038 €-375 €
13+4 663 €+5 328 €-665 €
14+4 663 €+5 627 €-964 €
15+4 663 €+5 933 €-1 270 €
16+4 663 €+6 248 €-1 585 €
17+4 663 €+6 572 €-1 909 €
18+4 663 €+6 904 €-2 241 €
19+4 663 €+7 246 €-2 583 €
20+4 663 €+7 597 €-2 934 €
21+4 663 €+7 958 €-3 295 €
22+4 663 €+8 329 €-3 666 €
23+4 663 €+8 710 €-4 047 €
24+4 663 €+9 101 €-4 438 €
25+4 663 €+9 504 €-4 841 €
Total+116 575 €+114 841 €+1 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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