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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChambon-sur-Voueize (23)
Surface205m²
Coût Total268 410€
Loyer Annuel16 379€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 790,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Terrasse, Non meublé

REF 41087 Exclusivité ORPI Allin Immobilier Gouzon Belle maison Bourgeoise de 205 m² environ, idéalement située à Chambon-sur-Voueize classé parmi les plus beaux villages de france, en plein centre-ville. Elle offre en rez de chaussée, une entrée spacieuse, un grand salon d'environ 35m² avec une belle cheminée, un grand séjour de plus de 50m² avec coin salon, une cuisine aménagée et équipée, une arrière cuisine avec accès sur le jardin, un wc, un garage, atelier et chaufferie. Un bel escalier en chêne donne accès à l'espace nuit composé de 3 grandes chambres, un dressing, une salle de bains avec baignoire et douche, un wc, grenier aménageable et une terrasse. Jardin, accès aux égouts. chauffage fioul. Cette grande maison est parfaite pour une famille souhaitant personnaliser un vaste espace. DPE: E/E Prix 162000 euros FAI Pour prendre rendez-vous contactez-nous ou Véronique Lacan Agent Commercial Rcs 500420401 Référence agence : 41087

Ville : Chambon-sur-Voueize
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23170
Coordonnées : 46.189620, 2.425600
Total : 268 410€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 93 450€
Valeur du bien : 255 450€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16379€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1754€/mois
Fourchette annuelle : 12747€ - 21046€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :550 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 750 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :+49 250€ (+43.7%)
Marge achat-revente :-155 660€ (-138.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 330,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :78,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 409,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 830,88€
Coût de l'assurance :23 485,88€
Taxe foncière : 1 637,92€/an
Soit par mois : 136,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 545,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite des rénovations
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 450 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 750€
    Isolation combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:21 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 200€
    Revêtement sol: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Peinture murs: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:24 500€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification et mise à niveau plomberie: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chambon-sur-Voueize (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 410 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 939 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 064 €
Revenus locatifs : +16 379 €
Charges déductibles : -105 064 €
Résultat foncier Année 1 : -88 685 €(Déficit de 88 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 285 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 614 €/an
Revenus locatifs : +16 379 €
Charges déductibles : -11 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 765 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67284.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 379 €105 073 €9 045 €-88 693 €21 400 €67 293 €67 293 €
216 707 €11 383 €8 805 €5 324 €--61 969 €
317 041 €11 135 €8 557 €5 906 €--56 063 €
417 382 €10 878 €8 300 €6 504 €--49 559 €
517 729 €10 612 €8 035 €7 117 €--42 442 €
618 084 €10 337 €7 760 €7 747 €--34 695 €
718 446 €10 053 €7 476 €8 393 €--26 303 €
818 815 €9 759 €7 181 €9 056 €--17 247 €
919 191 €9 454 €6 877 €9 737 €--7 510 €
1019 575 €9 139 €6 562 €10 435 €---
1119 966 €8 814 €6 236 €11 153 €---
1220 365 €8 476 €5 899 €11 889 €---
1320 773 €8 128 €5 550 €12 645 €---
1421 188 €7 767 €5 189 €13 422 €---
1521 612 €7 393 €4 816 €14 219 €---
1622 044 €7 007 €4 430 €15 037 €---
1722 485 €6 607 €4 030 €15 878 €---
1822 935 €6 194 €3 616 €16 741 €---
1923 394 €5 766 €3 188 €17 628 €---
2023 861 €5 323 €2 746 €18 538 €---
2124 339 €4 865 €2 288 €19 474 €---
2224 825 €4 391 €1 814 €20 434 €---
2325 322 €3 901 €1 323 €21 421 €---
2425 828 €3 393 €816 €22 435 €---
2526 345 €2 868 €291 €23 476 €---
TOTAL524 631 €288 715 €130 831 €235 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 440 €-6 420 €+9 860 €
2+3 440 €0 €+3 440 €
3+3 440 €0 €+3 440 €
4+3 440 €0 €+3 440 €
5+3 440 €0 €+3 440 €
6+3 440 €0 €+3 440 €
7+3 440 €0 €+3 440 €
8+3 440 €0 €+3 440 €
9+3 440 €0 €+3 440 €
10+3 440 €+878 €+2 562 €
11+3 440 €+3 346 €+94 €
12+3 440 €+3 567 €-127 €
13+3 440 €+3 794 €-354 €
14+3 440 €+4 026 €-586 €
15+3 440 €+4 266 €-826 €
16+3 440 €+4 511 €-1 071 €
17+3 440 €+4 763 €-1 323 €
18+3 440 €+5 022 €-1 582 €
19+3 440 €+5 288 €-1 848 €
20+3 440 €+5 562 €-2 122 €
21+3 440 €+5 842 €-2 402 €
22+3 440 €+6 130 €-2 690 €
23+3 440 €+6 426 €-2 986 €
24+3 440 €+6 731 €-3 291 €
25+3 440 €+7 043 €-3 603 €
Total+86 000 €+70 775 €+15 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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