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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChambon-sur-Voueize (23)
Surface205
Coût Total268 410
Loyer Annuel16 379
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 790,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Terrasse, Non meublé

REF 41087 Exclusivité ORPI Allin Immobilier Gouzon Belle maison Bourgeoise de 205 m² environ, idéalement située à Chambon-sur-Voueize classé parmi les plus beaux villages de france, en plein centre-ville. Elle offre en rez de chaussée, une entrée spacieuse, un grand salon d'environ 35m² avec une belle cheminée, un grand séjour de plus de 50m² avec coin salon, une cuisine aménagée et équipée, une arrière cuisine avec accès sur le jardin, un wc, un garage, atelier et chaufferie. Un bel escalier en chêne donne accès à l'espace nuit composé de 3 grandes chambres, un dressing, une salle de bains avec baignoire et douche, un wc, grenier aménageable et une terrasse. Jardin, accès aux égouts. chauffage fioul. Cette grande maison est parfaite pour une famille souhaitant personnaliser un vaste espace. DPE: E/E Prix 162000 euros FAI Pour prendre rendez-vous contactez-nous ou Véronique Lacan Agent Commercial Rcs 500420401 Référence agence : 41087

Ville : Chambon-sur-Voueize
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23170
Coordonnées : 46.189620, 2.425600
Total : 268 410
Prix d'acquisition : 162 000
Travaux : 93 450
Valeur du bien : 255 450
Frais de notaire : 12 960
Coût estimé : 12 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16379€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1754€/mois
Fourchette annuelle : 12747€ - 21046€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :550 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 750
Prix d'achat :162 000
Décote à l'achat :+49 250 (+43.7%)
Marge achat-revente :-155 660€ (-138.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 410
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 330,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :78,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 409,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 830,88
Coût de l'assurance :23 485,88
Taxe foncière : 1 637,92€/an
Soit par mois : 136,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 545,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite des rénovations
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 450(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 750
    Isolation combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:21 500
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 200
    Revêtement sol: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Peinture murs: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:24 500
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Électricité générale:2 500
    Mise aux normes tableau électrique: 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:3 000
    Vérification et mise à niveau plomberie: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chambon-sur-Voueize (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 410 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 939 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 064
Revenus locatifs : +16 379
Charges déductibles : -105 064
Résultat foncier Année 1 : -88 685(Déficit de 88 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 285
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 614 €/an
Revenus locatifs : +16 379
Charges déductibles : -11 614
Résultat foncier Années 2+ : 4 765 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67284.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 379105 0739 045-88 69321 400 €67 293 €67 293 €
216 70711 3838 8055 324--61 969 €
317 04111 1358 5575 906--56 063 €
417 38210 8788 3006 504--49 559 €
517 72910 6128 0357 117--42 442 €
618 08410 3377 7607 747--34 695 €
718 44610 0537 4768 393--26 303 €
818 8159 7597 1819 056--17 247 €
919 1919 4546 8779 737--7 510 €
1019 5759 1396 56210 435---
1119 9668 8146 23611 153---
1220 3658 4765 89911 889---
1320 7738 1285 55012 645---
1421 1887 7675 18913 422---
1521 6127 3934 81614 219---
1622 0447 0074 43015 037---
1722 4856 6074 03015 878---
1822 9356 1943 61616 741---
1923 3945 7663 18817 628---
2023 8615 3232 74618 538---
2124 3394 8652 28819 474---
2224 8254 3911 81420 434---
2325 3223 9011 32321 421---
2425 8283 39381622 435---
2526 3452 86829123 476---
TOTAL524 631288 715130 831235 91621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 916
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 440-6 420+9 860
2+3 4400+3 440
3+3 4400+3 440
4+3 4400+3 440
5+3 4400+3 440
6+3 4400+3 440
7+3 4400+3 440
8+3 4400+3 440
9+3 4400+3 440
10+3 440+878+2 562
11+3 440+3 346+94
12+3 440+3 567-127
13+3 440+3 794-354
14+3 440+4 026-586
15+3 440+4 266-826
16+3 440+4 511-1 071
17+3 440+4 763-1 323
18+3 440+5 022-1 582
19+3 440+5 288-1 848
20+3 440+5 562-2 122
21+3 440+5 842-2 402
22+3 440+6 130-2 690
23+3 440+6 426-2 986
24+3 440+6 731-3 291
25+3 440+7 043-3 603
Total+86 000+70 775+15 225
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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