Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleNalliers (85)
Surface238m²
Coût Total219 242€
Loyer Annuel23 806€
Rentabilité10.86%
Cashflow/mois+613€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 238 m²
Prix au m² : 755,88 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine ouverte, 6 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Venez découvrir à 10 min de LUCON et 30 min des plages à NALLIERS proche de toutes commodités !

Cette maison individuelle aux généreux volumes offre une surface habitable de 238 m² répartie sur 2 niveaux, vous bénéficierez, en RDC, d'une grande pièce de vie, d'un salon séjour avec cuisine ouverte, d'une salle d'eau , d'un toilette et une chambre. A l'étage, vous profiterez d'un grand palier surplombant la cuisine, de 5 autres chambres, une salle d'eau et un toilette.

Avec ses 6 chambres, 2 toilettes, et 2 salles de bain, elle est idéale pour les familles nombreuses ou les personnes souhaitant disposer de plusieurs espaces dédiés.

Concernant les travaux: La toiture à été refaite et la maison est raccordée au tout à l'égout, néanmoins des travaux d'isolation, revêtements de sol et peintures sont à prévoir.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 179 900 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Romain ANDRÉ - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LA ROCHE-SUR-YON sous le numéro 909 339 640

Ville : Nalliers
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85370
Coordonnées : 46.470890, -1.026618
Total : 219 242€
Prix d'acquisition : 179 900€
Travaux : 24 950€
Valeur du bien : 204 850€
Frais de notaire : 14 392€
Coût estimé : 14 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 238m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.39€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1984€/mois
Loyer annuel estimé : 23806€/an
Fourchette totale : 1521€ - 2588€/mois
Fourchette annuelle : 18251€ - 31053€/an
Rentabilité brute :10.86%
Fourchette de rentabilité :8.32% - 14.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 582,66 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :376 672 €
Prix d'achat :179 900 €
Décote à l'achat :-196 772€ (-52.2%)
Marge achat-revente :157 430€ (41.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 242€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 091,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :80,39€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 172,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 270,04€
Coût de l'assurance :24 116,62€
Taxe foncière : 2 380,65€/an
Soit par mois : 198,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 983,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 370,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :613,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 150 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - sol en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - peinture propre mais légère mise à jour nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne avec équipements récents
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol carrelé dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en pierre apparente nécessitant un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle à manger avec sol en béton usé
Quantité: 1 salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol usé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 950 €(105 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 72 m² × 70€/m² = 5040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 30€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Salon - Revêtement sol:1 300€
    Rafraîchissement du carrelage: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine équipée: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rénovation:3 250€
    Rénovation salle à manger: 25 m² × 130€/m² = 3250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nalliers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 984 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 806 €/an
Calcul : 1 984 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 242 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 965 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 764 €
Revenus locatifs : +23 806 €
Charges déductibles : -35 764 €
Résultat foncier Année 1 : -11 957 €(Déficit de 11 957 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 257 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 814 €/an
Revenus locatifs : +23 806 €
Charges déductibles : -10 814 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 993 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1257.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935 €(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 806 €35 771 €7 475 €-11 964 €10 700 €1 264 €1 264 €
224 283 €10 624 €7 278 €13 659 €---
324 768 €10 420 €7 074 €14 349 €---
425 264 €10 208 €6 863 €15 055 €---
525 769 €9 990 €6 644 €15 779 €---
626 284 €9 763 €6 418 €16 521 €---
726 810 €9 529 €6 184 €17 281 €---
827 346 €9 287 €5 941 €18 059 €---
927 893 €9 036 €5 690 €18 857 €---
1028 451 €8 776 €5 431 €19 675 €---
1129 020 €8 507 €5 162 €20 513 €---
1229 600 €8 229 €4 884 €21 371 €---
1330 192 €7 941 €4 596 €22 251 €---
1430 796 €7 643 €4 298 €23 153 €---
1531 412 €7 334 €3 989 €24 078 €---
1632 040 €7 015 €3 670 €25 025 €---
1732 681 €6 684 €3 339 €25 997 €---
1833 335 €6 342 €2 997 €26 993 €---
1934 002 €5 988 €2 643 €28 013 €---
2034 682 €5 622 €2 276 €29 060 €---
2135 375 €5 242 €1 897 €30 133 €---
2236 083 €4 849 €1 504 €31 233 €---
2336 804 €4 443 €1 098 €32 361 €---
2437 540 €4 022 €677 €33 518 €---
2538 291 €3 587 €242 €34 704 €---
TOTAL762 529 €216 853 €108 270 €545 676 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 676 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 806 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 999 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 999 €-3 210 €+8 209 €
2+4 999 €+3 718 €+1 281 €
3+4 999 €+4 305 €+694 €
4+4 999 €+4 517 €+482 €
5+4 999 €+4 734 €+265 €
6+4 999 €+4 956 €+43 €
7+4 999 €+5 184 €-185 €
8+4 999 €+5 418 €-419 €
9+4 999 €+5 657 €-658 €
10+4 999 €+5 902 €-903 €
11+4 999 €+6 154 €-1 155 €
12+4 999 €+6 411 €-1 412 €
13+4 999 €+6 675 €-1 676 €
14+4 999 €+6 946 €-1 947 €
15+4 999 €+7 223 €-2 224 €
16+4 999 €+7 508 €-2 509 €
17+4 999 €+7 799 €-2 800 €
18+4 999 €+8 098 €-3 099 €
19+4 999 €+8 404 €-3 405 €
20+4 999 €+8 718 €-3 719 €
21+4 999 €+9 040 €-4 041 €
22+4 999 €+9 370 €-4 371 €
23+4 999 €+9 708 €-4 709 €
24+4 999 €+10 055 €-5 056 €
25+4 999 €+10 411 €-5 412 €
Total+124 975 €+163 703 €+-38 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →