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MAISON DE CARACTERE

Bien expiré
VilleCaylus (82)
Surface240m²
Coût Total277 440€
Loyer Annuel20 642€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 033,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE, l'agence du Pic du Quercy

Maison de caractère d'environ 250m2 habitable, pour une grande famille, ou possibilité de faire 4 logements ayant chacun une entrée indépendante. Un sas d'entrée donne sur un grand couloir traversant divisant la maison, en rez de jardin dans la première partie se trouve une pièce de vie avec coin cuisine, une chambre, dressing, salle d'eau, toilette séparé, la deuxième partie une pièce de vie lumineuse avec un poêle, une chambre avec grand dressing, un point d'eau, salle d'eau toilette séparé. Un bel escalier en bois mène à la partie supérieure, disposant d'une belle chambre, salle d'eau et toilette. Le reste de l'étage reste à rénover (salle d'eau, toilette, pièce de vie, 3 chambres) Les combles offrent un beau volume supplémentaire. Un double garage. Le tout sur un terrain d'environ 1200m2 clos. Proche de toutes commodités à pieds. Ce bien vous est présenté par Géraldine Garcia

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Coordonnées : 44.277220, 1.704530
Total : 277 440€
Prix d'acquisition : 248 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 257 600€
Frais de notaire : 19 840€
Coût estimé : 19 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1720€/mois
Loyer annuel estimé : 20642€/an
Fourchette totale : 1337€ - 2214€/mois
Fourchette annuelle : 16040€ - 26566€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 380,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :80,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 460,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 565,51€
Coût de l'assurance :24 276,00€
Taxe foncière : 2 064,24€/an
Soit par mois : 172,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 720,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 632,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la peinture et revêtement de sol
Quantité: 40 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 240 m²
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:9 600€
    Isolation combles: 240 m² × 40€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 642 €/an
Calcul : 1 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 440 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 971 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 059 €
Revenus locatifs : +20 642 €
Charges déductibles : -22 059 €
Résultat foncier Année 1 : -1 416 €(Déficit de 1 416 €)
Imputable sur revenu global : 1 416 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 459 €/an
Revenus locatifs : +20 642 €
Charges déductibles : -12 459 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 184 €/an
Prix d'achat du bien : 248 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 200 €(65% de 248 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 862 €/an
Calcul : 161 200 € × 3,636% = 5 862 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 642 €22 068 €9 432 €-1 425 €1 425 €--
221 055 €12 218 €9 183 €8 837 €---
321 476 €11 961 €8 925 €9 516 €---
421 906 €11 694 €8 659 €10 212 €---
522 344 €11 418 €8 382 €10 926 €---
622 791 €11 132 €8 097 €11 659 €---
723 247 €10 836 €7 801 €12 411 €---
823 712 €10 530 €7 495 €13 182 €---
924 186 €10 213 €7 178 €13 973 €---
1024 670 €9 885 €6 850 €14 784 €---
1125 163 €9 546 €6 511 €15 617 €---
1225 666 €9 195 €6 159 €16 472 €---
1326 179 €8 831 €5 796 €17 348 €---
1426 703 €8 455 €5 420 €18 248 €---
1527 237 €8 066 €5 030 €19 171 €---
1627 782 €7 663 €4 627 €20 119 €---
1728 338 €7 246 €4 210 €21 092 €---
1828 904 €6 814 €3 779 €22 090 €---
1929 482 €6 367 €3 332 €23 115 €---
2030 072 €5 905 €2 870 €24 167 €---
2130 673 €5 427 €2 391 €25 247 €---
2231 287 €4 932 €1 896 €26 355 €---
2331 913 €4 419 €1 384 €27 494 €---
2432 551 €3 889 €853 €28 662 €---
2533 202 €3 340 €304 €29 862 €---
TOTAL661 181 €222 047 €136 566 €439 133 €1 425 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 428 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 439 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 335 €-428 €+4 763 €
2+4 335 €+2 651 €+1 684 €
3+4 335 €+2 855 €+1 480 €
4+4 335 €+3 064 €+1 271 €
5+4 335 €+3 278 €+1 057 €
6+4 335 €+3 498 €+837 €
7+4 335 €+3 723 €+612 €
8+4 335 €+3 954 €+381 €
9+4 335 €+4 192 €+143 €
10+4 335 €+4 435 €-100 €
11+4 335 €+4 685 €-350 €
12+4 335 €+4 941 €-606 €
13+4 335 €+5 204 €-869 €
14+4 335 €+5 474 €-1 139 €
15+4 335 €+5 751 €-1 416 €
16+4 335 €+6 036 €-1 701 €
17+4 335 €+6 328 €-1 993 €
18+4 335 €+6 627 €-2 292 €
19+4 335 €+6 934 €-2 599 €
20+4 335 €+7 250 €-2 915 €
21+4 335 €+7 574 €-3 239 €
22+4 335 €+7 907 €-3 572 €
23+4 335 €+8 248 €-3 913 €
24+4 335 €+8 599 €-4 264 €
25+4 335 €+8 959 €-4 624 €
Total+108 375 €+131 740 €+-23 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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