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Maison 5 pièces 107 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-de-Maillé (86)
Surface107m²
Coût Total132 940€
Loyer Annuel8 557€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 500 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 714,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 107 m² - Maison Saint Pierre De Maille

Arnaud vous propose cette maison de 107 m² à rafraichir comprenant : -en rez de chaussée : une entrée, une salle à manger, une cuisine, deux chambres, une salle de bains et un WC. -au premier étage : deux chambres.

Dépendances : une buanderie, une cave et une grange.

Terrain de 740 m².

Nous sommes joignable de 8h à 19h du lundi au samedi.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TPO-ROCHE-96309 Date de réalisation du diagnostic : 07/08/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 300 € et 3 170 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Pierre-de-Maillé
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86260
Coordonnées : 46.703396, 0.860311
Total : 132 940€
Prix d'acquisition : 76 500€
Travaux : 50 320€
Valeur du bien : 126 820€
Frais de notaire : 6 120€
Coût estimé : 6 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 713€/mois
Loyer annuel estimé : 8557€/an
Fourchette totale : 556€ - 915€/mois
Fourchette annuelle : 6669€ - 10978€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :921,05 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :98 552 €
Prix d'achat :76 500 €
Décote à l'achat :-22 052€ (-22.4%)
Marge achat-revente :-34 388€ (-34.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 718,69€
Coût de l'assurance :11 632,25€
Taxe foncière : 855,68€/an
Soit par mois : 71,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 320 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 420€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000€
    Revêtement sol et peinture pour 2 chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation incluse)
  • Salle à manger:750€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 557 €/an
Calcul : 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 236 €
Revenus locatifs : +8 557 €
Charges déductibles : -56 236 €
Résultat foncier Année 1 : -47 679 €(Déficit de 47 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 916 €/an
Revenus locatifs : +8 557 €
Charges déductibles : -5 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 641 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26278.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 725 €(65% de 76 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 808 €/an
Calcul : 49 725 € × 3,636% = 1 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 557 €56 240 €4 599 €-47 683 €21 400 €26 283 €26 283 €
28 728 €5 799 €4 478 €2 929 €--23 354 €
38 903 €5 675 €4 354 €3 228 €--20 127 €
49 081 €5 545 €4 224 €3 535 €--16 591 €
59 262 €5 412 €4 091 €3 851 €--12 741 €
69 447 €5 273 €3 952 €4 174 €--8 566 €
79 636 €5 130 €3 809 €4 507 €--4 060 €
89 829 €4 981 €3 660 €4 848 €---
910 026 €4 827 €3 506 €5 199 €---
1010 226 €4 668 €3 347 €5 558 €---
1110 431 €4 503 €3 182 €5 928 €---
1210 639 €4 332 €3 011 €6 307 €---
1310 852 €4 155 €2 834 €6 697 €---
1411 069 €3 972 €2 651 €7 098 €---
1511 291 €3 782 €2 461 €7 509 €---
1611 516 €3 585 €2 264 €7 931 €---
1711 747 €3 382 €2 061 €8 365 €---
1811 982 €3 171 €1 850 €8 811 €---
1912 221 €2 953 €1 632 €9 268 €---
2012 466 €2 727 €1 406 €9 739 €---
2112 715 €2 493 €1 172 €10 222 €---
2212 969 €2 250 €929 €10 719 €---
2313 229 €1 999 €678 €11 229 €---
2413 493 €1 740 €419 €11 754 €---
2513 763 €1 470 €149 €12 293 €---
TOTAL274 078 €150 063 €66 719 €124 015 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 015 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 797 €-6 420 €+8 217 €
2+1 797 €0 €+1 797 €
3+1 797 €0 €+1 797 €
4+1 797 €0 €+1 797 €
5+1 797 €0 €+1 797 €
6+1 797 €0 €+1 797 €
7+1 797 €0 €+1 797 €
8+1 797 €+237 €+1 560 €
9+1 797 €+1 560 €+237 €
10+1 797 €+1 668 €+129 €
11+1 797 €+1 778 €+19 €
12+1 797 €+1 892 €-95 €
13+1 797 €+2 009 €-212 €
14+1 797 €+2 129 €-332 €
15+1 797 €+2 253 €-456 €
16+1 797 €+2 379 €-582 €
17+1 797 €+2 509 €-712 €
18+1 797 €+2 643 €-846 €
19+1 797 €+2 781 €-984 €
20+1 797 €+2 922 €-1 125 €
21+1 797 €+3 067 €-1 270 €
22+1 797 €+3 216 €-1 419 €
23+1 797 €+3 369 €-1 572 €
24+1 797 €+3 526 €-1 729 €
25+1 797 €+3 688 €-1 891 €
Total+44 925 €+37 205 €+7 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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