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Appartement de 5 pièces aux Ulis (91940)

Bien expiré
VilleUlis (91)
Surface97m²
Coût Total237 780€
Loyer Annuel17 564€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois-190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 2 216,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Au coeur de la résidence du Mas Laurent, Appartement en triplex de 96,30 m2 au deuxième et dernier étage. Très spacieux, triple exposition, avec un double séjour lumineux, une cuisine et une salle d'eau refaites récemment, 2 belles chambres et un bureau. Cet appartement est également vendu avec un box fermé pour garer une voiture. L'électricité est aux normes, le chauffage et l'eau chaude sont collectifs et compris dans les charges de 280EUR par mois. Référence agence : 0000 Référence annonce : QOI8-YBD-HTG Date de réalisation du diagnostic : 21/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 840 € et 2 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ulis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91940
Coordonnées : 48.683570, 2.177590
Total : 237 780€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 5 580€
Valeur du bien : 220 580€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 15.09€/m²/mois
Fourchette : 12.87€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1464€/mois
Loyer annuel estimé : 17564€/an
Fourchette totale : 1248€ - 1717€/mois
Fourchette annuelle : 14975€ - 20600€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 160,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :67,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 227,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 219,10€
Coût de l'assurance :20 211,30€
Taxe foncière : 1 756,39€/an
Soit par mois : 146,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 463,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 653,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et optimisation du système de chauffage collectif pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit collectif, une vérification est recommandée pour assurer une performance optimale.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et optimisation du système d'eau chaude collectif pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que l'eau chaude soit collective, une vérification est recommandée pour assurer une performance optimale.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, mais un rafraîchissement de la peinture peut améliorer l'esthétique.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, mais un rafraîchissement de la peinture peut améliorer l'esthétique.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 36 m²
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, mais un rafraîchissement de la peinture peut améliorer l'esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, mais un rafraîchissement de la peinture peut améliorer l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 580 €(58 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:300€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 300€ = 300€
  • Eau chaude:300€
    Vérification système eau chaude collectif: 1 système × 300€ = 300€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€
  • Salle de bain - Peinture:420€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 70€/m² = 420€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture chambres: 36 m² × 60€/m² = 2160€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ulis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 564 €/an
Calcul : 1 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 780 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 808 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 156 €
Revenus locatifs : +17 564 €
Charges déductibles : -19 156 €
Résultat foncier Année 1 : -1 592 €(Déficit de 1 592 €)
Imputable sur revenu global : 1 592 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 576 €/an
Revenus locatifs : +17 564 €
Charges déductibles : -13 576 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 988 €/an
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 564 €19 163 €7 659 €-1 600 €1 600 €--
217 915 €13 376 €7 451 €4 539 €---
318 273 €13 162 €7 237 €5 111 €---
418 639 €12 941 €7 016 €5 698 €---
519 012 €12 713 €6 788 €6 299 €---
619 392 €12 477 €6 552 €6 915 €---
719 780 €12 233 €6 308 €7 547 €---
820 175 €11 981 €6 056 €8 194 €---
920 579 €11 721 €5 796 €8 858 €---
1020 990 €11 452 €5 527 €9 539 €---
1121 410 €11 174 €5 249 €10 236 €---
1221 838 €10 887 €4 962 €10 951 €---
1322 275 €10 591 €4 666 €11 684 €---
1422 721 €10 284 €4 360 €12 436 €---
1523 175 €9 968 €4 043 €13 207 €---
1623 639 €9 641 €3 716 €13 997 €---
1724 111 €9 304 €3 379 €14 808 €---
1824 594 €8 955 €3 030 €15 639 €---
1925 086 €8 594 €2 670 €16 491 €---
2025 587 €8 222 €2 297 €17 365 €---
2126 099 €7 838 €1 913 €18 261 €---
2226 621 €7 440 €1 515 €19 181 €---
2327 153 €7 030 €1 105 €20 124 €---
2427 696 €6 606 €681 €21 091 €---
2528 250 €6 168 €243 €22 083 €---
TOTAL562 576 €263 920 €110 219 €298 656 €1 600 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 480 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 688 €-480 €+4 168 €
2+3 688 €+1 362 €+2 326 €
3+3 688 €+1 533 €+2 155 €
4+3 688 €+1 709 €+1 979 €
5+3 688 €+1 890 €+1 798 €
6+3 688 €+2 075 €+1 613 €
7+3 688 €+2 264 €+1 424 €
8+3 688 €+2 458 €+1 230 €
9+3 688 €+2 657 €+1 031 €
10+3 688 €+2 862 €+826 €
11+3 688 €+3 071 €+617 €
12+3 688 €+3 285 €+403 €
13+3 688 €+3 505 €+183 €
14+3 688 €+3 731 €-43 €
15+3 688 €+3 962 €-274 €
16+3 688 €+4 199 €-511 €
17+3 688 €+4 442 €-754 €
18+3 688 €+4 692 €-1 004 €
19+3 688 €+4 947 €-1 259 €
20+3 688 €+5 210 €-1 522 €
21+3 688 €+5 478 €-1 790 €
22+3 688 €+5 754 €-2 066 €
23+3 688 €+6 037 €-2 349 €
24+3 688 €+6 327 €-2 639 €
25+3 688 €+6 625 €-2 937 €
Total+92 200 €+89 597 €+2 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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