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Maison bourg de Ploërdut

Bien expiré
VillePloërdut (56)
Surface142m²
Coût Total207 180€
Loyer Annuel13 452€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 887,32 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 142 m², 8 pièces

Maison en pierres centre bourg. Au rez-de-chaussée, entrée, cuisine, salon séjour de 31 m2, une chambre avec salle d'eau. Au premier, trois chambres, salle de bains. Au dernier étage, deux chambres et un grenier. Attenant à la maison un hangar de 160 m2, un terrain de 339 m2 pour potager ou autre se trouve à quelques mètres de ce bien. Travaux à prévoir. Pour une visite un appel.

Ville : Ploërdut
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Coordonnées : 48.087130, -3.288170
Total : 207 180€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 71 100€
Valeur du bien : 197 100€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1121€/mois
Loyer annuel estimé : 13452€/an
Fourchette totale : 865€ - 1453€/mois
Fourchette annuelle : 10378€ - 17436€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 208,45 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 599 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-45 599€ (-26.6%)
Marge achat-revente :-35 581€ (-20.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 040,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 100,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 978,49€
Coût de l'assurance :18 128,25€
Taxe foncière : 1 345,18€/an
Soit par mois : 112,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 120,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 213,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (142 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambre avec photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambre avec photo, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 100 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 520€
    Isolation combles: 142 m² × 60€/m² = 8520€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 25€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Ploërdut). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région et incluent une estimation réaliste des coûts.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 121 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 452 €/an
Calcul : 1 121 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 180 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 345 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 392 €
Revenus locatifs : +13 452 €
Charges déductibles : -80 392 €
Résultat foncier Année 1 : -66 941 €(Déficit de 66 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 541 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 292 €/an
Revenus locatifs : +13 452 €
Charges déductibles : -9 292 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45540.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 452 €80 399 €7 229 €-66 947 €21 400 €45 547 €45 547 €
213 721 €9 111 €7 040 €4 610 €--40 937 €
313 995 €8 915 €6 845 €5 080 €--35 857 €
414 275 €8 713 €6 643 €5 562 €--30 295 €
514 561 €8 503 €6 433 €6 057 €--24 238 €
614 852 €8 286 €6 216 €6 566 €--17 672 €
715 149 €8 061 €5 991 €7 088 €--10 584 €
815 452 €7 828 €5 758 €7 624 €--2 960 €
915 761 €7 587 €5 516 €8 174 €---
1016 076 €7 337 €5 266 €8 740 €---
1116 398 €7 077 €5 007 €9 320 €---
1216 726 €6 809 €4 739 €9 916 €---
1317 060 €6 531 €4 461 €10 529 €---
1417 401 €6 243 €4 173 €11 158 €---
1517 749 €5 945 €3 875 €11 804 €---
1618 104 €5 636 €3 566 €12 468 €---
1718 466 €5 316 €3 246 €13 150 €---
1818 836 €4 985 €2 914 €13 851 €---
1919 212 €4 641 €2 571 €14 571 €---
2019 597 €4 285 €2 215 €15 311 €---
2119 989 €3 917 €1 847 €16 072 €---
2220 388 €3 535 €1 465 €16 853 €---
2320 796 €3 140 €1 069 €17 656 €---
2421 212 €2 730 €660 €18 482 €---
2521 636 €2 306 €236 €19 330 €---
TOTAL430 864 €227 836 €104 978 €203 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 825 €-6 420 €+9 245 €
2+2 825 €0 €+2 825 €
3+2 825 €0 €+2 825 €
4+2 825 €0 €+2 825 €
5+2 825 €0 €+2 825 €
6+2 825 €0 €+2 825 €
7+2 825 €0 €+2 825 €
8+2 825 €0 €+2 825 €
9+2 825 €+1 564 €+1 261 €
10+2 825 €+2 622 €+203 €
11+2 825 €+2 796 €+29 €
12+2 825 €+2 975 €-150 €
13+2 825 €+3 159 €-334 €
14+2 825 €+3 347 €-522 €
15+2 825 €+3 541 €-716 €
16+2 825 €+3 740 €-915 €
17+2 825 €+3 945 €-1 120 €
18+2 825 €+4 155 €-1 330 €
19+2 825 €+4 371 €-1 546 €
20+2 825 €+4 593 €-1 768 €
21+2 825 €+4 822 €-1 997 €
22+2 825 €+5 056 €-2 231 €
23+2 825 €+5 297 €-2 472 €
24+2 825 €+5 545 €-2 720 €
25+2 825 €+5 799 €-2 974 €
Total+70 625 €+60 908 €+9 717 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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