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Grand F1 avec mezzanine et parking en sous-sol – Plein sud – Thorenc

VilleAndon (06)
Surface61.25
Coût Total102 600
Loyer Annuel8 122
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 61.25 m²
Prix au m² : 897,96 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Au sein de la résidence Les Alpes, dans un environnement calme et verdoyant, découvrez ce spacieux appartement de type F1 avec mezzanine, situé au 1er étage.

Bénéficiant d'une exposition plein sud, il offre une agréable luminosité tout au long de la journée.

L'appartement se compose d'une entrée, d'un vaste séjour, d'une kitchenette, d'une salle de bains avec WC ainsi que d'une grande mezzanine pouvant accueillir un espace nuit confortable et disposant de rangements intégrés.

Une place de parking privative en sous-sol complète le bien, un confort particulièrement apprécié en toute saison.

À rénover, cet appartement constitue une belle opportunité de créer un intérieur à votre image, que ce soit pour une résidence secondaire, un premier achat ou un investissement locatif.

Les atouts : • Grand F1 avec mezzanine • Exposition plein sud • Séjour spacieux • Nombreux rangements intégrés • Place de parking privative en sous-sol • Résidence calme et bien entretenue • Appartement à rénover offrant un beau potentiel

Un pied-à-terre idéal au cœur de Thorenc, apprécié pour son cadre naturel, son climat agréable et sa proximité avec les activités de pleine nature. - https://www.missimmobilier.com/i/redac/honoraires

Ville : Andon
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06750
Coordonnées : 43.804565, 6.811955
Total : 102 600
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 43 200
Valeur du bien : 98 200
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.25
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8122€/an
Fourchette totale : 449€ - 1020€/mois
Fourchette annuelle : 5389€ - 12241€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 389,29 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 094
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-30 094 (-35.4%)
Marge achat-revente :-17 506€ (-20.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :29,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 161,98
Coût de l'assurance :8 977,50
Taxe foncière : 812,24€/an
Soit par mois : 67,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :66,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61.25 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la kitchenette, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la mezzanine, revêtement sol, peinture, mise aux normes électricité
Quantité: mezzanine (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la mezzanine
Quantité: mezzanine (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 200(705 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:3 000
    Rénovation mezzanine: 15 m² × 200€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture mezzanine: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Entrée - Peinture:400
    Peinture entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 122 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 600 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 897
Revenus locatifs : +8 122
Charges déductibles : -47 897
Résultat foncier Année 1 : -39 775(Déficit de 39 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 375
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 697 €/an
Revenus locatifs : +8 122
Charges déductibles : -4 697
Résultat foncier Années 2+ : 3 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18374.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 12247 9003 529-39 77821 400 €18 378 €18 378 €
28 2854 6083 4363 677--14 701 €
38 4514 5123 3403 939--10 762 €
48 6204 4123 2414 207--6 554 €
58 7924 3093 1384 483--2 072 €
68 9684 2033 0314 765---
79 1474 0932 9215 055---
89 3303 9782 8075 352---
99 5173 8602 6895 657---
109 7073 7382 5665 969---
119 9013 6112 4406 290---
1210 0993 4802 3086 619---
1310 3013 3442 1736 957---
1410 5073 2032 0327 304---
1510 7173 0581 8867 660---
1610 9322 9071 7358 025---
1711 1502 7511 5798 400---
1811 3732 5891 4188 784---
1911 6012 4221 2509 179---
2011 8332 2481 0779 584---
2112 0692 06989810 000---
2212 3111 88371210 428---
2312 5571 69152010 866---
2412 8081 49232111 316---
2513 0641 28611411 779---
TOTAL260 163123 64551 162136 51721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 517
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 706-6 420+8 126
2+1 7060+1 706
3+1 7060+1 706
4+1 7060+1 706
5+1 7060+1 706
6+1 706+808+898
7+1 706+1 516+190
8+1 706+1 606+100
9+1 706+1 697+9
10+1 706+1 791-85
11+1 706+1 887-181
12+1 706+1 986-280
13+1 706+2 087-381
14+1 706+2 191-485
15+1 706+2 298-592
16+1 706+2 407-701
17+1 706+2 520-814
18+1 706+2 635-929
19+1 706+2 754-1 048
20+1 706+2 875-1 169
21+1 706+3 000-1 294
22+1 706+3 128-1 422
23+1 706+3 260-1 554
24+1 706+3 395-1 689
25+1 706+3 534-1 828
Total+42 650+40 955+1 695
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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