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Appartement à vendre

VilleVilleparisis (77)
Surface70.3m²
Coût Total200 660€
Loyer Annuel13 167€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 70.3 m²
Prix au m² : 2 133,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 29,59 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Digicode, Interphone, Non meublé

Appartement de 70m² au 4ème étage, doté de 2 chambres, offre un cadre de vie idéal pour une petite famille ou un premier achat. À rafraîchir, il possède un balcon, une cave et un parking, promettant confort et praticité.

Profitez d'un chauffage collectif et d'une isolation avec murs et double vitrage pour un bien-être optimal. Situé à seulement 2 minutes en voiture de la Gare de Villeparisis Mitry le Neuf (ligne RER), il garantit une excellente mobilité.

À quelques pas, vous trouverez des commerces essentiels comme E. Leclerc Drive et Lidl, ainsi que des écoles réputées à moins de 4 minutes à pied. Pour les amoureux de la nature, des parcs et forêts sont accessibles en quelques minutes, offrant de belles échappées vertes.

À 159000 €, saisissez l'opportunité de créer un foyer chaleureux dans un quartier dynamique et bien desservi. Prix : 150000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1180.0 € et 1650.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris).

Ville : Villeparisis
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77270
Coordonnées : 48.938291, 2.617829
Villeparisis
RER B
Total : 200 660€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 38 660€
Valeur du bien : 188 660€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.3m²
Loyer prédit : 15.61€/m²/mois
Fourchette : 13.26€ - 18.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1097€/mois
Loyer annuel estimé : 13167€/an
Fourchette totale : 932€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 11187€ - 15497€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 587,72 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 917 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-31 917€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-18 743€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :979,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 036,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 331,01€
Coût de l'assurance :17 056,10€
Taxe foncière : 1 316,73€/an
Soit par mois : 109,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 097,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou mise à niveau du système existant
Quantité: 1 système pour 70.3 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes ou remplacement par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70.3 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage et 1 lavabo, 1 baignoire
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain fonctionnelle mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - Peinture à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux éléments et mise aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 660 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 160€
    Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 440€; Total = 360€ + 600€ + 1200€ + 440€ = 2200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 167 €/an
Calcul : 1 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 682 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 136 €
Revenus locatifs : +13 167 €
Charges déductibles : -47 136 €
Résultat foncier Année 1 : -33 968 €(Déficit de 33 968 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 568 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 476 €/an
Revenus locatifs : +13 167 €
Charges déductibles : -8 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 692 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12568.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 167 €47 142 €6 483 €-33 975 €21 400 €12 575 €12 575 €
213 431 €8 307 €6 308 €5 124 €--7 451 €
313 699 €8 126 €6 127 €5 573 €--1 877 €
413 973 €7 939 €5 940 €6 034 €---
514 253 €7 746 €5 747 €6 507 €---
614 538 €7 546 €5 547 €6 992 €---
714 828 €7 340 €5 341 €7 489 €---
815 125 €7 127 €5 128 €7 998 €---
915 428 €6 907 €4 908 €8 521 €---
1015 736 €6 679 €4 680 €9 057 €---
1116 051 €6 444 €4 445 €9 607 €---
1216 372 €6 201 €4 202 €10 170 €---
1316 699 €5 951 €3 952 €10 749 €---
1417 033 €5 691 €3 692 €11 342 €---
1517 374 €5 424 €3 425 €11 950 €---
1617 721 €5 147 €3 148 €12 575 €---
1718 076 €4 861 €2 862 €13 215 €---
1818 437 €4 566 €2 567 €13 872 €---
1918 806 €4 260 €2 262 €14 546 €---
2019 182 €3 945 €1 946 €15 237 €---
2119 566 €3 619 €1 620 €15 946 €---
2219 957 €3 283 €1 284 €16 674 €---
2320 356 €2 935 €936 €17 421 €---
2420 763 €2 576 €577 €18 188 €---
2521 179 €2 205 €206 €18 974 €---
TOTAL421 752 €181 965 €93 331 €239 787 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 787 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 167 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 765 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 765 €-6 420 €+9 185 €
2+2 765 €0 €+2 765 €
3+2 765 €0 €+2 765 €
4+2 765 €+1 247 €+1 518 €
5+2 765 €+1 952 €+813 €
6+2 765 €+2 098 €+667 €
7+2 765 €+2 247 €+518 €
8+2 765 €+2 399 €+366 €
9+2 765 €+2 556 €+209 €
10+2 765 €+2 717 €+48 €
11+2 765 €+2 882 €-117 €
12+2 765 €+3 051 €-286 €
13+2 765 €+3 225 €-460 €
14+2 765 €+3 403 €-638 €
15+2 765 €+3 585 €-820 €
16+2 765 €+3 772 €-1 007 €
17+2 765 €+3 964 €-1 199 €
18+2 765 €+4 162 €-1 397 €
19+2 765 €+4 364 €-1 599 €
20+2 765 €+4 571 €-1 806 €
21+2 765 €+4 784 €-2 019 €
22+2 765 €+5 002 €-2 237 €
23+2 765 €+5 226 €-2 461 €
24+2 765 €+5 456 €-2 691 €
25+2 765 €+5 692 €-2 927 €
Total+69 125 €+71 936 €+-2 811 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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