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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRohan (56)
Surface125
Coût Total172 070
Loyer Annuel12 847
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+61
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 250 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 882 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison d'habitation avec ancien local commercial à VENDRE à ROHAN (56), composée : Cave/chaufferie en sous-sol (49 m²) ; au rez-de-chaussée : couloir d'entrée (5,23 m²) desservant : un ancien magasin (23,41 m²), remise sur l'arrière (8,32 m²), wc (0,57 m²) ; un sas d'entrée partie habitation (5 m²), dégagement (1,13 m²), ancien labo avec évier (21,75 m²) avec accès à une cour intérieure et accès à la cave ; au 1er étage : bureau (5,85 m²), une chambre (9,82 m²), couloir (3,87 m²), salle d'eau avec douche et wc (5,55 m²), une chambre avec placard (14,53 m²) et accès à un balcon ; au 2ème étage : une grande pièce de vie avec cuisine aménagée (35 m²) ; combles isolés au-dessus ; Terrain attenant avec accès au Canal de Nantes à Brest, l'ensemble sur 155 m². Prestations : ouvertures double vitrage, tout à l'égout.

Ville : Rohan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56580
Coordonnées : 48.085570, -2.751215
Total : 172 070
Prix d'acquisition : 110 250
Travaux : 53 000
Valeur du bien : 163 250
Frais de notaire : 8 820
Coût estimé : 8 820
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1071€/mois
Loyer annuel estimé : 12847€/an
Fourchette totale : 825€ - 1390€/mois
Fourchette annuelle : 9898€ - 16676€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 455,45 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :181 931
Prix d'achat :110 250
Décote à l'achat :-71 681 (-39.4%)
Marge achat-revente :9 861€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 070
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 902,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 596,67
Coût de l'assurance :15 056,13
Taxe foncière : 1 284,73€/an
Soit par mois : 107,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 070,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de l'électroménager obsolète et du plan de travail usé, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise à jour et de conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 000(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 000
    Isolation combles: 125 m² × 40€/m² = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€/fenêtre = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation importante:20 000
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rohan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 847 €/an
Calcul : 1 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 070 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 285 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 663
Revenus locatifs : +12 847
Charges déductibles : -60 663
Résultat foncier Année 1 : -47 816(Déficit de 47 816 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 416
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 663 €/an
Revenus locatifs : +12 847
Charges déductibles : -7 663
Résultat foncier Années 2+ : 5 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26415.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 250
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 663(65% de 110 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 606 €/an
Calcul : 71 663 € × 3,636% = 2 606
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 84760 6695 782-47 82121 400 €26 421 €26 421 €
213 1047 5155 6285 589--20 832 €
313 3667 3565 4696 010--14 822 €
413 6347 1925 3056 442--8 380 €
513 9067 0225 1356 884--1 496 €
614 1846 8464 9597 338---
714 4686 6644 7777 804---
814 7576 4764 5898 282---
915 0536 2814 3948 771---
1015 3546 0804 1939 274---
1115 6615 8713 9849 789---
1215 9745 6563 76910 318---
1316 2935 4333 54610 861---
1416 6195 2023 31511 417---
1516 9524 9633 07611 988---
1617 2914 7172 83012 574---
1717 6374 4612 57413 175---
1817 9894 1972 31013 792---
1918 3493 9232 03614 426---
2018 7163 6411 75415 076---
2119 0903 3481 46115 742---
2219 4723 0451 15816 427---
2319 8622 73284517 130---
2420 2592 40852117 851---
2520 6642 07318618 591---
TOTAL411 502183 77183 597227 73121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 731
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 698-6 420+9 118
2+2 6980+2 698
3+2 6980+2 698
4+2 6980+2 698
5+2 6980+2 698
6+2 698+1 753+945
7+2 698+2 341+357
8+2 698+2 484+214
9+2 698+2 631+67
10+2 698+2 782-84
11+2 698+2 937-239
12+2 698+3 095-397
13+2 698+3 258-560
14+2 698+3 425-727
15+2 698+3 596-898
16+2 698+3 772-1 074
17+2 698+3 953-1 255
18+2 698+4 138-1 440
19+2 698+4 328-1 630
20+2 698+4 523-1 825
21+2 698+4 723-2 025
22+2 698+4 928-2 230
23+2 698+5 139-2 441
24+2 698+5 355-2 657
25+2 698+5 577-2 879
Total+67 450+68 319+-869
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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