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Détails du bien

Bien expiré
VilleNeuvy-Saint-Sépulchre (36)
Surface210.61m²
Coût Total218 000€
Loyer Annuel19 260€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 200 €
Surface : 210.61 m²
Prix au m² : 770,14 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Bois, Nombre de WC : 2, Jardin

NEUVY-SAINT-SEPULCHRE, située dans le bourg, à proximité de tous commerces, venez découvrir cette maison avec vie de plain-pied et garage. Celle-ci est composée au rez-de-chaussée d'une pièce de vie d'environ 68m² avec insert, une chambre et une salle d'eau. A l'étage, vous retrouverez 5 chambres aux volumes généreux dont une suite parentale et 3 avec dressing. Vous profiterez également d'un agréable jardin avec dépendances sur l'arrière. Les atouts : double vitrage PVC, électricité rénovée, gros œuvre en bon état, tout à l'égout... - https://www.century21-adressimmo-chateauroux.com/mentions_legales/

Ville : Neuvy-Saint-Sépulchre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36230
Coordonnées : 46.595919, 1.807639
Total : 218 000€
Prix d'acquisition : 162 200€
Travaux : 42 824€
Valeur du bien : 205 024€
Frais de notaire : 12 976€
Coût estimé : 12 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210.61m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1605€/mois
Loyer annuel estimé : 19260€/an
Fourchette totale : 1259€ - 2046€/mois
Fourchette annuelle : 15109€ - 24551€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :6.93% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 077,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :63,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 140,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 213,94€
Coût de l'assurance :19 075,00€
Taxe foncière : 1 925,99€/an
Soit par mois : 160,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 604,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 301,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :303,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210.61 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210.61 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 824 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 424€
    Isolation combles: 210.61 m² × 40€/m² = 8424€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Revêtement sol: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvy-Saint-Sépulchre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 724€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 260 €/an
Calcul : 1 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 824 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 787 €
Revenus locatifs : +19 260 €
Charges déductibles : -52 787 €
Résultat foncier Année 1 : -33 527 €(Déficit de 33 527 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 127 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 963 €/an
Revenus locatifs : +19 260 €
Charges déductibles : -9 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12127.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 430 €(65% de 162 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 834 €/an
Calcul : 105 430 € × 3,636% = 3 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 260 €52 794 €7 281 €-33 535 €21 400 €12 135 €12 135 €
219 645 €9 777 €7 088 €9 869 €--2 266 €
320 038 €9 576 €6 887 €10 462 €---
420 439 €9 369 €6 680 €11 070 €---
520 848 €9 154 €6 465 €11 693 €---
621 265 €8 932 €6 243 €12 332 €---
721 690 €8 703 €6 014 €12 987 €---
822 124 €8 465 €5 776 €13 658 €---
922 566 €8 220 €5 531 €14 346 €---
1023 017 €7 966 €5 277 €15 051 €---
1123 478 €7 703 €5 014 €15 774 €---
1223 947 €7 432 €4 743 €16 516 €---
1324 426 €7 151 €4 462 €17 276 €---
1424 915 €6 860 €4 171 €18 055 €---
1525 413 €6 559 €3 870 €18 854 €---
1625 921 €6 248 €3 559 €19 673 €---
1726 440 €5 927 €3 238 €20 513 €---
1826 969 €5 594 €2 905 €21 375 €---
1927 508 €5 250 €2 561 €22 258 €---
2028 058 €4 894 €2 205 €23 164 €---
2128 619 €4 526 €1 837 €24 093 €---
2229 192 €4 145 €1 456 €25 047 €---
2329 775 €3 751 €1 062 €26 024 €---
2430 371 €3 344 €655 €27 027 €---
2530 978 €2 923 €234 €28 056 €---
TOTAL616 902 €215 263 €105 214 €401 639 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 639 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 260 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 045 €-6 420 €+10 465 €
2+4 045 €0 €+4 045 €
3+4 045 €+2 459 €+1 586 €
4+4 045 €+3 321 €+724 €
5+4 045 €+3 508 €+537 €
6+4 045 €+3 700 €+345 €
7+4 045 €+3 896 €+149 €
8+4 045 €+4 097 €-52 €
9+4 045 €+4 304 €-259 €
10+4 045 €+4 515 €-470 €
11+4 045 €+4 732 €-687 €
12+4 045 €+4 955 €-910 €
13+4 045 €+5 183 €-1 138 €
14+4 045 €+5 416 €-1 371 €
15+4 045 €+5 656 €-1 611 €
16+4 045 €+5 902 €-1 857 €
17+4 045 €+6 154 €-2 109 €
18+4 045 €+6 412 €-2 367 €
19+4 045 €+6 677 €-2 632 €
20+4 045 €+6 949 €-2 904 €
21+4 045 €+7 228 €-3 183 €
22+4 045 €+7 514 €-3 469 €
23+4 045 €+7 807 €-3 762 €
24+4 045 €+8 108 €-4 063 €
25+4 045 €+8 417 €-4 372 €
Total+101 125 €+120 492 €+-19 367 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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