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Grande maison de ville

VilleChambourg-sur-Indre (37)
Surface340m²
Coût Total336 560€
Loyer Annuel35 872€
Rentabilité10.66%
Cashflow/mois+909€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 290 000 €
Surface : 340 m²
Prix au m² : 852,94 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Suite à un refus de prêt.

À quelques minutes de Loches dans un village possédant école, bus, train, multiples commerces, nous mettons en vente notre grande maison familiale entièrement rénovée.

C’est une maison assez atypique, avec de beaux volumes et beaucoup de possibilités. Elle peut convenir aussi bien à une grande famille qu’à quelqu’un qui souhaite avoir une activité professionnelle à domicile.

Entrez sur une grande pièce de vie de 100m² avec son vestaire et ses toilettes puis découvrez une maison avec :

-une salle de billard. -un local pignon sur rue avec pièce d’eau actuellement en boutique laissant imaginer, votre local commercial, un gîte, une suite parentale…

  • 6 chambres,
  • 4 wc
  • 3 salles de bains
  • une belle terrasse en travertin avec une parcelle de jardin.
  • des dépendances.
  • une cave.
  • parking privé.

Nous avons rénovez cette maison en famille, vous pouvez poser vos valises. Il y’a la fibre. Un chauffage confortable pour l’hiver et une Clim naturelle par la pierre l’été.

Venez découvrir ce grand cocon familial.

Ville : Chambourg-sur-Indre
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37310
Coordonnées : 47.181630, 0.967780
Total : 336 560€
Prix d'acquisition : 290 000€
Travaux : 23 360€
Valeur du bien : 313 360€
Frais de notaire : 23 200€
Coût estimé : 23 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 340m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 2989€/mois
Loyer annuel estimé : 35872€/an
Fourchette totale : 2315€ - 3860€/mois
Fourchette annuelle : 27778€ - 46325€/an
Rentabilité brute :10.66%
Fourchette de rentabilité :8.25% - 13.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,54 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :572 064 €
Prix d'achat :290 000 €
Décote à l'achat :-282 064€ (-49.3%)
Marge achat-revente :235 504€ (41.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :336 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 647,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :134,62€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 781,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 609,55€
Coût de l'assurance :40 387,20€
Taxe foncière : 3 587,24€/an
Soit par mois : 298,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 989,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 080,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :908,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 3 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions de la cuisine, vérification et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 360 €(69 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant plomberie, carrelage, éléments sanitaires, et main d'œuvre)
  • Cuisine:1 700€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture 10 m² × 30€/m² = 300€, Mise aux normes électroménager: 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Pose parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 30€/m² = 2160€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chambourg-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 872 €/an
Calcul : 2 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 336 560 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 615 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 493 €
Revenus locatifs : +35 872 €
Charges déductibles : -39 493 €
Résultat foncier Année 1 : -3 620 €(Déficit de 3 620 €)
Imputable sur revenu global : 3 620 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 133 €/an
Revenus locatifs : +35 872 €
Charges déductibles : -16 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 740 €/an
Prix d'achat du bien : 290 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 188 500 €(65% de 290 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 855 €/an
Calcul : 188 500 € × 3,636% = 6 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 872 €39 503 €10 941 €-3 631 €3 631 €--
236 590 €15 848 €10 646 €20 741 €---
337 322 €15 544 €10 341 €21 778 €---
438 068 €15 229 €10 026 €22 839 €---
538 829 €14 904 €9 701 €23 926 €---
639 606 €14 567 €9 365 €25 039 €---
740 398 €14 220 €9 017 €26 178 €---
841 206 €13 861 €8 658 €27 345 €---
942 030 €13 490 €8 287 €28 540 €---
1042 871 €13 106 €7 904 €29 764 €---
1143 728 €12 710 €7 508 €31 018 €---
1244 603 €12 301 €7 098 €32 302 €---
1345 495 €11 878 €6 675 €33 617 €---
1446 405 €11 440 €6 238 €34 964 €---
1547 333 €10 988 €5 786 €36 344 €---
1648 279 €10 522 €5 319 €37 758 €---
1749 245 €10 039 €4 836 €39 206 €---
1850 230 €9 540 €4 338 €40 690 €---
1951 235 €9 025 €3 822 €42 210 €---
2052 259 €8 492 €3 290 €43 767 €---
2153 304 €7 942 €2 739 €45 362 €---
2254 371 €7 373 €2 171 €46 997 €---
2355 458 €6 786 €1 583 €48 672 €---
2456 567 €6 178 €975 €50 389 €---
2557 698 €5 551 €348 €52 148 €---
TOTAL1 149 003 €311 038 €157 610 €837 965 €3 631 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 089 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 837 965 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 872 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 533 €-1 089 €+8 622 €
2+7 533 €+6 222 €+1 311 €
3+7 533 €+6 533 €+1 000 €
4+7 533 €+6 852 €+681 €
5+7 533 €+7 178 €+355 €
6+7 533 €+7 512 €+21 €
7+7 533 €+7 853 €-320 €
8+7 533 €+8 204 €-671 €
9+7 533 €+8 562 €-1 029 €
10+7 533 €+8 929 €-1 396 €
11+7 533 €+9 305 €-1 772 €
12+7 533 €+9 691 €-2 158 €
13+7 533 €+10 085 €-2 552 €
14+7 533 €+10 489 €-2 956 €
15+7 533 €+10 903 €-3 370 €
16+7 533 €+11 327 €-3 794 €
17+7 533 €+11 762 €-4 229 €
18+7 533 €+12 207 €-4 674 €
19+7 533 €+12 663 €-5 130 €
20+7 533 €+13 130 €-5 597 €
21+7 533 €+13 609 €-6 076 €
22+7 533 €+14 099 €-6 566 €
23+7 533 €+14 602 €-7 069 €
24+7 533 €+15 117 €-7 584 €
25+7 533 €+15 644 €-8 111 €
Total+188 325 €+251 389 €+-63 064 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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