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Appartement - 3 pièce(s) - 61 m²

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface61m²
Coût Total130 720€
Loyer Annuel7 379€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 622,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En exclusivité

  • Idéal Investisseur
  • Avignon
  • A vendreInvestissez dans un cadre calme et verdoyant, à proximité de l'hôpital Dufaut et de la gare TGV. Situé dans une résidence sécurisée, bien entretenue et recherchée, ce confortable appartement T3 offre une agréable terrasse orientée Ouest sans vis-à-vis ainsi qu'un stationnement privatif.Il se compose d'une entrée desservant un vaste séjour lumineux, une cuisine indépendante aménagée, deux belles chambres avec dressing et une salle de bains avec double vasque.Le bien est actuellement en gestion locative chez nous et vendu occupé par une locataire en place depuis août 2018, pour un loyer annuel de 8 844€, garantissant une rentabilité solide et pérenne.Contact et visites du lundi au samedi :

Prix du bouquet : 99000.0 euros.

Numéro de mandat : 8280

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.925830, 4.802463
Total : 130 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 23 800€
Valeur du bien : 122 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7379€/an
Fourchette totale : 470€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 5638€ - 9658€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 674,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 593,16€
Coût de l'assurance :11 111,20€
Taxe foncière : 737,93€/an
Soit par mois : 61,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 107,67€/mois
Soit par an : 1 292,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 614,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 843,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager par des appareils modernes et écoénergétiques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Travaux énergétiques
Aucun changement nécessaire, DPE C - pas de travaux obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager moderne: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:800€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture murs/plafonds 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 379 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 720 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 292 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 481 €
Revenus locatifs : +7 379 €
Charges déductibles : -30 481 €
Résultat foncier Année 1 : -23 101 €(Déficit de 23 101 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 681 €/an
Revenus locatifs : +7 379 €
Charges déductibles : -6 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 699 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12401.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 379 €30 485 €4 210 €-23 105 €10 700 €12 405 €12 405 €
27 527 €6 571 €4 096 €956 €--11 449 €
37 677 €6 453 €3 979 €1 224 €--10 225 €
47 831 €6 332 €3 857 €1 499 €--8 726 €
57 988 €6 206 €3 732 €1 782 €--6 944 €
68 147 €6 076 €3 602 €2 071 €--4 873 €
78 310 €5 942 €3 468 €2 368 €--2 505 €
88 476 €5 804 €3 329 €2 673 €---
98 646 €5 661 €3 186 €2 985 €---
108 819 €5 513 €3 038 €3 306 €---
118 995 €5 360 €2 886 €3 635 €---
129 175 €5 202 €2 728 €3 973 €---
139 359 €5 039 €2 565 €4 319 €---
149 546 €4 871 €2 397 €4 675 €---
159 737 €4 697 €2 223 €5 040 €---
169 932 €4 518 €2 043 €5 414 €---
1710 130 €4 332 €1 858 €5 798 €---
1810 333 €4 140 €1 666 €6 193 €---
1910 539 €3 942 €1 468 €6 597 €---
2010 750 €3 737 €1 263 €7 013 €---
2110 965 €3 526 €1 052 €7 439 €---
2211 185 €3 307 €833 €7 877 €---
2311 408 €3 082 €607 €8 326 €---
2411 636 €2 849 €374 €8 788 €---
2511 869 €2 608 €133 €9 261 €---
TOTAL236 360 €146 253 €60 593 €90 108 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 108 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 379 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550 €-3 210 €+4 760 €
2+1 550 €0 €+1 550 €
3+1 550 €0 €+1 550 €
4+1 550 €0 €+1 550 €
5+1 550 €0 €+1 550 €
6+1 550 €0 €+1 550 €
7+1 550 €0 €+1 550 €
8+1 550 €+50 €+1 500 €
9+1 550 €+896 €+654 €
10+1 550 €+992 €+558 €
11+1 550 €+1 091 €+459 €
12+1 550 €+1 192 €+358 €
13+1 550 €+1 296 €+254 €
14+1 550 €+1 402 €+148 €
15+1 550 €+1 512 €+38 €
16+1 550 €+1 624 €-74 €
17+1 550 €+1 739 €-189 €
18+1 550 €+1 858 €-308 €
19+1 550 €+1 979 €-429 €
20+1 550 €+2 104 €-554 €
21+1 550 €+2 232 €-682 €
22+1 550 €+2 363 €-813 €
23+1 550 €+2 498 €-948 €
24+1 550 €+2 636 €-1 086 €
25+1 550 €+2 778 €-1 228 €
Total+38 750 €+27 032 €+11 718 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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