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Détails du bien

Bien expiré
VilleMachine (58)
Surface93.52
Coût Total88 890
Loyer Annuel8 096
Rentabilité9.11%
Cashflow/mois+148
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 000 €
Surface : 93.52 m²
Prix au m² : 449,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central CC fuel Fioul, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

LA MACHINE À 2h30 de Paris Ville avec tous commerces, écoles et services Cette maison de 93 m² vous séduira par ses volumes et son fort potentiel d'aménagement. Dès l'entrée, vous accédez à un séjour avec cuisine ouverte, un salon indépendant vient compléter cet espace de vie. Le rez-de-chaussée dispose également d'une chambre, d'un coin douche, d'un WC indépendant ainsi que d'un espace de rangement. À l'étage, l'espace nuit se compose de deux chambres, d'une grande pièce polyvalente pouvant faire office de bureau, salle de jeux ou chambre supplémentaire selon vos besoins, ainsi que d'un espace salle de bain, à aménager à votre goût. La maison bénéficie également d'un grenier et de deux caves, offrant de belles capacités de stockage. À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain cadastré de 597 m², avec un jardin entièrement clôturé et arboré. Un bien idéal pour une résidence principale, une première acquisition ou un investissement locatif. CENTURY 21 Confluences à La Machine. Votre partenaire de confiance pour l'achat, la vente et l'investissement locatif. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-confluences-la-machine.com/mentions_legales/

Ville : Machine
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58260
Coordonnées : 46.884860, 3.457098
Total : 88 890
Prix d'acquisition : 42 000
Travaux : 43 530
Valeur du bien : 85 530
Frais de notaire : 3 360
Coût estimé : 3 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.52
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8096€/an
Fourchette totale : 524€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6292€ - 10418€/an
Rentabilité brute :9.11%
Fourchette de rentabilité :7.08% - 11.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 890
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 458,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 203,53
Coût de l'assurance :7 555,65
Taxe foncière : 809,64€/an
Soit par mois : 67,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 530(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Isolation:930
    Isolation combles: 93 m² × 10€/m² = 930€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation et électroménager compris)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:880
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Machine (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 730✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 096 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 860 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 890 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 530
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 502
Revenus locatifs : +8 096
Charges déductibles : -47 502
Résultat foncier Année 1 : -39 406(Déficit de 39 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 006
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 972 €/an
Revenus locatifs : +8 096
Charges déductibles : -3 972
Résultat foncier Années 2+ : 4 124 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18005.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 300(65% de 42 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 993 €/an
Calcul : 27 300 € × 3,636% = 993
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 09647 5052 863-39 40821 400 €18 008 €18 008 €
28 2583 8972 7864 361--13 648 €
38 4243 8172 7064 606--9 042 €
48 5923 7352 6234 857--4 184 €
58 7643 6492 5375 114---
68 9393 5612 4495 378---
79 1183 4702 3585 648---
89 3003 3762 2645 924---
99 4863 2792 1676 208---
109 6763 1782 0666 498---
119 8693 0741 9626 795---
1210 0672 9671 8557 100---
1310 2682 8561 7447 412---
1410 4742 7421 6307 732---
1510 6832 6231 5128 060---
1610 8972 5011 3898 396---
1711 1152 3751 2638 740---
1811 3372 2451 1339 092---
1911 5642 1109989 454---
2011 7951 9718599 824---
2112 0311 82771510 204---
2212 2711 67856610 593---
2312 5171 52541310 992---
2412 7671 36625511 401---
2513 0231 2039111 820---
TOTAL259 331112 53041 204146 80121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 801
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 700 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 700-6 420+8 120
2+1 7000+1 700
3+1 7000+1 700
4+1 7000+1 700
5+1 700+279+1 421
6+1 700+1 613+87
7+1 700+1 694+6
8+1 700+1 777-77
9+1 700+1 862-162
10+1 700+1 949-249
11+1 700+2 039-339
12+1 700+2 130-430
13+1 700+2 224-524
14+1 700+2 320-620
15+1 700+2 418-718
16+1 700+2 519-819
17+1 700+2 622-922
18+1 700+2 728-1 028
19+1 700+2 836-1 136
20+1 700+2 947-1 247
21+1 700+3 061-1 361
22+1 700+3 178-1 478
23+1 700+3 298-1 598
24+1 700+3 420-1 720
25+1 700+3 546-1 846
Total+42 500+44 040+-1 540
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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