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Vente Maison/villa 2 pièces

Bien expiré
VilleCroisy (18)
Surface60
Coût Total94 480
Loyer Annuel4 506
Rentabilité4.77%
Cashflow/mois-161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 26 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 433,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

iad France - Vincent Vandenschrick vous propose: Située à Croisy (Cher), dans un environnement calme et verdoyant, cette longère authentique offre un fort potentiel pour les amateurs de rénovation et de beaux volumes. La maison principale est à rénover entièrement, permettant de repenser les espaces selon vos envies. Une grange attenante, avec de très beaux volumes, complète l’ensemble et offre de nombreuses possibilités d’aménagement (habitation, atelier, gîte, stockage…). Les combles sont aménageables, laissant entrevoir une belle surface habitable supplémentaire. Le tout est implanté sur un terrain d’environ 6 800 m², idéal pour profiter du calme de la campagne. À saisir pour un projet de rénovation au calme ! Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 26000 euros. Prix hors honoraires : 23000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (13,04% du prix du bien hors honoraires) : 3000 euros. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Vincent Vandenschrick mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BOURGES sous le numéro 935358820, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. - https://bareme.iadfrance.fr/detail/87821

Ville : Croisy
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18350
Coordonnées : 46.941154, 2.805341
Total : 94 480
Prix d'acquisition : 26 000
Travaux : 66 400
Valeur du bien : 92 400
Frais de notaire : 2 080
Coût estimé : 2 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 376€/mois
Loyer annuel estimé : 4506€/an
Fourchette totale : 291€ - 485€/mois
Fourchette annuelle : 3487€ - 5824€/an
Rentabilité brute :4.77%
Fourchette de rentabilité :3.69% - 6.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :27,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 961,11
Coût de l'assurance :8 267,00
Taxe foncière : 450,62€/an
Soit par mois : 37,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 375,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 400(1 107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:4 200
    Isolation combles perdus: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:7 500
    Rénovation complète salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Croisy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 376 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 506 €/an
Calcul : 376 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 480 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 418
Revenus locatifs : +4 506
Charges déductibles : -70 418
Résultat foncier Année 1 : -65 912(Déficit de 65 912 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 512
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 018 €/an
Revenus locatifs : +4 506
Charges déductibles : -4 018
Résultat foncier Années 2+ : 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44512.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 26 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 900(65% de 26 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 615 €/an
Calcul : 16 900 € × 3,636% = 615
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 50670 4223 240-65 91521 400 €44 515 €44 515 €
24 5963 9363 155660--43 855 €
34 6883 8483 067840--43 015 €
44 7823 7572 9751 025--41 990 €
54 8783 6622 8811 215--40 774 €
64 9753 5642 7831 411--39 363 €
75 0753 4632 6821 612--37 752 €
85 1763 3582 5771 818--35 933 €
95 2803 2492 4682 030--33 903 €
105 3853 1372 3562 248--31 655 €
115 4933 0202 2392 473--29 182 €
125 6032 9002 1192 703---
135 7152 7751 9942 940---
145 8292 6461 8653 183---
155 9462 5121 7313 434---
166 0652 3741 5933 691---
176 1862 2311 4493 956---
186 3102 0821 3014 228---
196 4361 9291 1474 507---
206 5651 7709884 795---
216 6961 6058245 091---
226 8301 4346535 395---
236 9671 2584775 709---
247 1061 0752946 031---
257 2488861056 362---
TOTAL144 335132 89446 96111 44121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 11 441
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+946-6 420+7 366
2+9460+946
3+9460+946
4+9460+946
5+9460+946
6+9460+946
7+9460+946
8+9460+946
9+9460+946
10+9460+946
11+9460+946
12+946+811+135
13+946+882+64
14+946+955-9
15+946+1 030-84
16+946+1 107-161
17+946+1 187-241
18+946+1 268-322
19+946+1 352-406
20+946+1 439-493
21+946+1 527-581
22+946+1 619-673
23+946+1 713-767
24+946+1 809-863
25+946+1 909-963
Total+23 650+12 187+11 463
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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