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Appartement lumineux

VillePineuilh (33)
Surface63m²
Coût Total72 480€
Loyer Annuel7 336€
Rentabilité10.12%
Cashflow/mois+166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 031,75 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement lumineux - Appartement lumineux de 63m2, exposition plein sud.

Proche de toutes commodités, à moins de 500m du centre ville (écoles, lycée, boulangerie, pharmacie, gare) L’appartement est situé au 2ème étage d’une résidence en copropriété avec agréable vue sur une espace vert en plein centre ville. Le logement dispose de 3 chambres, un séjour agréable, d’une cuisine récente de 2021, d’une salle de bain fonctionnelle et un wc séparé. Une cave en rez de chaussée complète le bien.

Idéal pour un premier investissement ou pour un projet de location ou colocation.

Ville : Pineuilh
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.836990, 0.217970
Total : 72 480€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 2 280€
Valeur du bien : 67 280€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 13.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 611€/mois
Loyer annuel estimé : 7336€/an
Fourchette totale : 454€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 5446€ - 9881€/an
Rentabilité brute :10.12%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 13.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,09 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 676 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-11 676€ (-15.2%)
Marge achat-revente :4 196€ (5.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :362,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :21,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 383,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 375,59€
Coût de l'assurance :6 342,00€
Taxe foncière : 733,56€/an
Soit par mois : 61,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 445,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 280 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture des chambres:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement salle de bain:1 200€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Pineuilh (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 336 €/an
Calcul : 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 480 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 254 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 772 €
Revenus locatifs : +7 336 €
Charges déductibles : -5 772 €
Résultat foncier Année 1 : 1 563 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 492 €/an
Revenus locatifs : +7 336 €
Charges déductibles : -3 492 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 843 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 336 €5 775 €2 507 €1 561 €---
27 482 €3 429 €2 442 €4 053 €---
37 632 €3 361 €2 374 €4 271 €---
47 785 €3 290 €2 303 €4 494 €---
57 940 €3 217 €2 230 €4 723 €---
68 099 €3 142 €2 155 €4 957 €---
78 261 €3 064 €2 076 €5 197 €---
88 426 €2 983 €1 995 €5 444 €---
98 595 €2 899 €1 912 €5 696 €---
108 767 €2 812 €1 825 €5 955 €---
118 942 €2 722 €1 735 €6 220 €---
129 121 €2 629 €1 642 €6 492 €---
139 303 €2 532 €1 545 €6 771 €---
149 489 €2 432 €1 445 €7 057 €---
159 679 €2 329 €1 342 €7 350 €---
169 873 €2 222 €1 235 €7 651 €---
1710 070 €2 111 €1 124 €7 959 €---
1810 272 €1 996 €1 009 €8 276 €---
1910 477 €1 877 €890 €8 600 €---
2010 687 €1 754 €766 €8 933 €---
2110 900 €1 626 €639 €9 274 €---
2211 118 €1 494 €507 €9 624 €---
2311 341 €1 357 €370 €9 984 €---
2411 568 €1 215 €228 €10 352 €---
2511 799 €1 069 €81 €10 730 €---
TOTAL234 962 €63 337 €36 376 €171 625 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 625 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 540 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 540 €+468 €+1 072 €
2+1 540 €+1 216 €+324 €
3+1 540 €+1 281 €+259 €
4+1 540 €+1 348 €+192 €
5+1 540 €+1 417 €+123 €
6+1 540 €+1 487 €+53 €
7+1 540 €+1 559 €-19 €
8+1 540 €+1 633 €-93 €
9+1 540 €+1 709 €-169 €
10+1 540 €+1 786 €-246 €
11+1 540 €+1 866 €-326 €
12+1 540 €+1 948 €-408 €
13+1 540 €+2 031 €-491 €
14+1 540 €+2 117 €-577 €
15+1 540 €+2 205 €-665 €
16+1 540 €+2 295 €-755 €
17+1 540 €+2 388 €-848 €
18+1 540 €+2 483 €-943 €
19+1 540 €+2 580 €-1 040 €
20+1 540 €+2 680 €-1 140 €
21+1 540 €+2 782 €-1 242 €
22+1 540 €+2 887 €-1 347 €
23+1 540 €+2 995 €-1 455 €
24+1 540 €+3 106 €-1 566 €
25+1 540 €+3 219 €-1 679 €
Total+38 500 €+51 488 €+-12 988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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