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Maison - 2 pièce(s) - 128 m²

VilleFougerêts (56)
Surface128m²
Coût Total152 140€
Loyer Annuel11 916€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 656,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Laurent Perdrel vous propose: A rénover : Maison en pierres sous ardoises naturelles, mitoyenne d'un côté, d'une surface au sol de 28m² sur parquet, composée d'une pièce de vie avec cheminée à foyer ouvert, une salle d'eau avec wc et grenier au dessus. Exposition Sud. Cellier en pierres de 20m² à l'arrière. Bâtiment en parpaings accolé d'une surface au sol de 80m² et grenier au dessus, sous plaques fibres-ciment. Appentis à l'arrière. Abris de jardin. Chauffage : Bois Terrain (avec le bâti) : 4 950m² environ Parcelle agricole exploitée : 6 000m² environ Surface totale du terrain : 10 950m² en zone AA.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Laurent Perdrel mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 901616151, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 128
  • Surface totale : 128
  • Superficie terrain : 10950
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nb. de pièces : 2
  • Nb. de salles d'eau : 1
Ville : Fougerêts
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56200
Coordonnées : 47.754936, -2.197952
Total : 152 140€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 61 420€
Valeur du bien : 145 420€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 993€/mois
Loyer annuel estimé : 11916€/an
Fourchette totale : 770€ - 1280€/mois
Fourchette annuelle : 9242€ - 15362€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 242,65 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 059 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-75 059€ (-47.2%)
Marge achat-revente :6 919€ (4.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 793,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 699,33€
Coût de l'assurance :13 312,25€
Taxe foncière : 1 191,56€/an
Soit par mois : 99,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 992,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (128 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des éléments de rangement
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie
Quantité: surface totale de la maison
Raison: Assainissement individuel à prévoir, plomberie en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 420 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 680€
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 60€/m² = 7680€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 450€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:10 240€
    Mise aux normes plomberie: 128 m² × 80€/m² = 10240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fougerêts (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 993 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 916 €/an
Calcul : 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 140 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 192 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 175 €
Revenus locatifs : +11 916 €
Charges déductibles : -68 175 €
Résultat foncier Année 1 : -56 260 €(Déficit de 56 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 755 €/an
Revenus locatifs : +11 916 €
Charges déductibles : -6 755 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34859.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 916 €68 180 €5 036 €-56 265 €21 400 €34 865 €34 865 €
212 154 €6 626 €4 902 €5 528 €--29 337 €
312 397 €6 487 €4 762 €5 910 €--23 426 €
412 645 €6 343 €4 619 €6 302 €--17 124 €
512 898 €6 194 €4 470 €6 704 €--10 420 €
613 156 €6 040 €4 316 €7 116 €--3 304 €
713 419 €5 881 €4 157 €7 538 €---
813 687 €5 716 €3 992 €7 971 €---
913 961 €5 546 €3 822 €8 415 €---
1014 240 €5 370 €3 646 €8 870 €---
1114 525 €5 188 €3 464 €9 337 €---
1214 816 €5 000 €3 276 €9 816 €---
1315 112 €4 806 €3 082 €10 306 €---
1415 414 €4 604 €2 880 €10 810 €---
1515 722 €4 396 €2 672 €11 326 €---
1616 037 €4 181 €2 457 €11 855 €---
1716 358 €3 959 €2 235 €12 399 €---
1816 685 €3 729 €2 005 €12 956 €---
1917 018 €3 491 €1 767 €13 527 €---
2017 359 €3 246 €1 522 €14 113 €---
2117 706 €2 991 €1 267 €14 715 €---
2218 060 €2 729 €1 004 €15 332 €---
2318 421 €2 457 €733 €15 965 €---
2418 790 €2 176 €452 €16 614 €---
2519 166 €1 885 €161 €17 280 €---
TOTAL381 661 €177 221 €72 699 €204 440 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 502 €-6 420 €+8 922 €
2+2 502 €0 €+2 502 €
3+2 502 €0 €+2 502 €
4+2 502 €0 €+2 502 €
5+2 502 €0 €+2 502 €
6+2 502 €0 €+2 502 €
7+2 502 €+1 270 €+1 232 €
8+2 502 €+2 391 €+111 €
9+2 502 €+2 525 €-23 €
10+2 502 €+2 661 €-159 €
11+2 502 €+2 801 €-299 €
12+2 502 €+2 945 €-443 €
13+2 502 €+3 092 €-590 €
14+2 502 €+3 243 €-741 €
15+2 502 €+3 398 €-896 €
16+2 502 €+3 557 €-1 055 €
17+2 502 €+3 720 €-1 218 €
18+2 502 €+3 887 €-1 385 €
19+2 502 €+4 058 €-1 556 €
20+2 502 €+4 234 €-1 732 €
21+2 502 €+4 414 €-1 912 €
22+2 502 €+4 599 €-2 097 €
23+2 502 €+4 789 €-2 287 €
24+2 502 €+4 984 €-2 482 €
25+2 502 €+5 184 €-2 682 €
Total+62 550 €+61 332 €+1 218 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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