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Appartement 3 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleDigne-les-Bains (04)
Surface81m²
Coût Total124 650€
Loyer Annuel9 629€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 987,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 81 m²

Au coeur du centre ancien de Digne-les-Bains, proche de toutes commodités, appartement T3 de 80 m² situé en rez-de-chaussée d'une copropriété bien entretenue.

Il se compose d'une entrée, d'une première chambre, d'une cuisine aménagée ouverte sur un grand séjour lumineux, d'une seconde chambre de plus de 20 m², d'une buanderie avec WC et d'une salle de bain avec baignoire.

Les gros travaux ont déjà été réalisés en 2008 (double vitrage, électricité, plomberie). Un rafraîchissement des murs, sols et du système de chauffage est à prévoir pour le remettre au goût du jour.

Bonus rare en centre-ville : grande cave saine et indépendante, accessible directement depuis la rue, idéale pour vélos, deux-roues ou stockage sécurisé.

Appartement atypique, bien placé et facile à louer, idéal premier achat, pied-à-terre ou investissement locatif. Rentabilité brute proche de 11 %. Ninon KAPRAL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 994 697 464 - Manosque.

Surface : 81 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/05/2025

Consommation énergie primaire : 258 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 135 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 930 € et 2 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.095196, 6.234730
Total : 124 650€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 38 250€
Valeur du bien : 118 250€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 9.91€/m²/mois
Fourchette : 7.68€ - 12.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 802€/mois
Loyer annuel estimé : 9629€/an
Fourchette totale : 622€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7469€ - 12413€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 644,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 779,51€
Coût de l'assurance :10 906,87€
Taxe foncière : 962,87€/an
Soit par mois : 80,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et sols de la cuisine, mise à jour des installations si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, mise à jour de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rafraîchissement des murs, revêtement de sol (parquet ou stratifié) et mise à jour de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et mise à jour de l'électricité dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 250 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 450€/m² = 4 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2 000€/m² = 10 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000€
    Rafraîchissement murs et revêtement de sol: 30 m² × 300€/m² = 9 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation légère:3 750€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 150€/m² = 3 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (zone rurale, coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 802 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 629 €/an
Calcul : 802 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 650 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 660 €
Revenus locatifs : +9 629 €
Charges déductibles : -43 660 €
Résultat foncier Année 1 : -34 031 €(Déficit de 34 031 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 631 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 410 €/an
Revenus locatifs : +9 629 €
Charges déductibles : -5 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12631.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 629 €43 664 €4 015 €-34 035 €21 400 €12 635 €12 635 €
29 821 €5 305 €3 906 €4 516 €--8 119 €
310 018 €5 193 €3 794 €4 825 €--3 295 €
410 218 €5 077 €3 678 €5 141 €---
510 422 €4 957 €3 558 €5 465 €---
610 631 €4 834 €3 435 €5 797 €---
710 843 €4 706 €3 307 €6 138 €---
811 060 €4 574 €3 175 €6 486 €---
911 282 €4 437 €3 038 €6 844 €---
1011 507 €4 297 €2 897 €7 211 €---
1111 737 €4 151 €2 752 €7 586 €---
1211 972 €4 001 €2 601 €7 972 €---
1312 212 €3 845 €2 446 €8 366 €---
1412 456 €3 685 €2 285 €8 771 €---
1512 705 €3 519 €2 120 €9 186 €---
1612 959 €3 347 €1 948 €9 612 €---
1713 218 €3 170 €1 771 €10 048 €---
1813 483 €2 988 €1 588 €10 495 €---
1913 752 €2 799 €1 399 €10 954 €---
2014 027 €2 603 €1 204 €11 424 €---
2114 308 €2 402 €1 003 €11 906 €---
2214 594 €2 194 €794 €12 400 €---
2314 886 €1 978 €579 €12 907 €---
2415 183 €1 756 €357 €13 427 €---
2515 487 €1 526 €127 €13 961 €---
TOTAL308 410 €131 008 €57 780 €177 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 629 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 022 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 022 €-6 420 €+8 442 €
2+2 022 €0 €+2 022 €
3+2 022 €0 €+2 022 €
4+2 022 €+554 €+1 468 €
5+2 022 €+1 639 €+383 €
6+2 022 €+1 739 €+283 €
7+2 022 €+1 841 €+181 €
8+2 022 €+1 946 €+76 €
9+2 022 €+2 053 €-31 €
10+2 022 €+2 163 €-141 €
11+2 022 €+2 276 €-254 €
12+2 022 €+2 391 €-369 €
13+2 022 €+2 510 €-488 €
14+2 022 €+2 631 €-609 €
15+2 022 €+2 756 €-734 €
16+2 022 €+2 883 €-861 €
17+2 022 €+3 014 €-992 €
18+2 022 €+3 148 €-1 126 €
19+2 022 €+3 286 €-1 264 €
20+2 022 €+3 427 €-1 405 €
21+2 022 €+3 572 €-1 550 €
22+2 022 €+3 720 €-1 698 €
23+2 022 €+3 872 €-1 850 €
24+2 022 €+4 028 €-2 006 €
25+2 022 €+4 188 €-2 166 €
Total+50 550 €+53 221 €+-2 671 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 150 jours
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