Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (19100)

VilleBrive-la-Gaillarde (19)
Surface73m²
Coût Total152 440€
Loyer Annuel8 320€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 273,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Agréable appartement type F3 avec balcon et garage. Situé au deuxième étage d'un immeuble en copropriété. Composé: entrée, salon-séjour donnant sur un balcon, cuisine équipée donnant sur une loggia, deux chambres, salle de bains et wc. Garage Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1073 € et 1451 € 2023, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation. Surface loi Carrez: 73 m².

Ville : Brive-la-Gaillarde
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19100
Coordonnées : 45.149780, 1.531070
Total : 152 440€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 693€/mois
Loyer annuel estimé : 8320€/an
Fourchette totale : 540€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6481€ - 10681€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 923,08 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 385 €
Prix d'achat :93 000 €
Décote à l'achat :-47 385€ (-33.8%)
Marge achat-revente :-12 055€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 826,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 241,63€
Coût de l'assurance :18 292,80€
Taxe foncière : 831,99€/an
Soit par mois : 69,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 693,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 895,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:10 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1 300€ = 9100€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brive-la-Gaillarde (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 693 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 320 €/an
Calcul : 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 314 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 832 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 878 €
Revenus locatifs : +8 320 €
Charges déductibles : -58 878 €
Résultat foncier Année 1 : -50 558 €(Déficit de 50 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 878 €/an
Revenus locatifs : +8 320 €
Charges déductibles : -6 878 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29157.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 320 €58 883 €5 319 €-50 563 €21 400 €29 163 €29 163 €
28 486 €6 744 €5 180 €1 742 €--27 420 €
38 656 €6 600 €5 036 €2 056 €--25 364 €
48 829 €6 451 €4 887 €2 378 €--22 987 €
59 006 €6 297 €4 733 €2 709 €--20 278 €
69 186 €6 137 €4 573 €3 049 €--17 229 €
79 370 €5 972 €4 408 €3 398 €--13 831 €
89 557 €5 800 €4 236 €3 757 €--10 074 €
99 748 €5 623 €4 059 €4 126 €--5 949 €
109 943 €5 439 €3 875 €4 504 €--1 444 €
1110 142 €5 248 €3 684 €4 894 €---
1210 345 €5 050 €3 487 €5 294 €---
1310 552 €4 846 €3 282 €5 706 €---
1410 763 €4 634 €3 070 €6 129 €---
1510 978 €4 415 €2 851 €6 563 €---
1611 197 €4 187 €2 624 €7 010 €---
1711 421 €3 952 €2 388 €7 470 €---
1811 650 €3 708 €2 144 €7 942 €---
1911 883 €3 455 €1 892 €8 428 €---
2012 120 €3 193 €1 630 €8 927 €---
2112 363 €2 922 €1 359 €9 441 €---
2212 610 €2 641 €1 078 €9 969 €---
2312 862 €2 351 €787 €10 512 €---
2413 120 €2 049 €485 €11 070 €---
2513 382 €1 737 €173 €11 645 €---
TOTAL266 488 €168 334 €77 242 €98 154 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 320 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 747 €-6 420 €+8 167 €
2+1 747 €0 €+1 747 €
3+1 747 €0 €+1 747 €
4+1 747 €0 €+1 747 €
5+1 747 €0 €+1 747 €
6+1 747 €0 €+1 747 €
7+1 747 €0 €+1 747 €
8+1 747 €0 €+1 747 €
9+1 747 €0 €+1 747 €
10+1 747 €0 €+1 747 €
11+1 747 €+1 035 €+712 €
12+1 747 €+1 588 €+159 €
13+1 747 €+1 712 €+35 €
14+1 747 €+1 839 €-92 €
15+1 747 €+1 969 €-222 €
16+1 747 €+2 103 €-356 €
17+1 747 €+2 241 €-494 €
18+1 747 €+2 383 €-636 €
19+1 747 €+2 528 €-781 €
20+1 747 €+2 678 €-931 €
21+1 747 €+2 832 €-1 085 €
22+1 747 €+2 991 €-1 244 €
23+1 747 €+3 154 €-1 407 €
24+1 747 €+3 321 €-1 574 €
25+1 747 €+3 493 €-1 746 €
Total+43 675 €+29 446 €+14 229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →