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vente - appartement

VilleNantes (44)
Surface88m²
Coût Total154 814€
Loyer Annuel14 155€
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois+215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 920 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 999,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Parking, Petit prix

Appartement de 88 m² au 2e étage, composé 4 pièces principales à rénover selon votre projet. Travaux à prévoir. À deux pas du tram Mendes France Bellevue (ligne 1), proche commerces et Atlantis. Quartier en pleine requalification urbaine. Vendu avec une place de parking couvert et sécurisé . Honoraires à charge acquéreur : 9.9% . Prix hors honoraires : 80000 €. Barème d'honoraires : https://www.bourse-immobilier.fr/Content/bareme_honoraires_bourse_immobilier.pdf

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.220000, -1.550000
Total : 154 814€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 59 860€
Valeur du bien : 147 780€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1180€/mois
Loyer annuel estimé : 14155€/an
Fourchette totale : 890€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 10679€ - 18762€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 12.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 866,67 €/m²
Basé sur :837 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :340 267 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-252 347€ (-74.2%)
Marge achat-revente :185 453€ (54.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 814€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :61,93€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 846,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 445,56€
Coût de l'assurance :18 577,68€
Taxe foncière : 1 415,46€/an
Soit par mois : 117,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 179,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :215,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1.5/5 - Une chambre nécessite une rénovation complète, l'autre a besoin de rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1.5/5 - Murs très abîmés et peinture écaillée dans une chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 860 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 155 €/an
Calcul : 1 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 814 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 415 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 538 €
Revenus locatifs : +14 155 €
Charges déductibles : -67 538 €
Résultat foncier Année 1 : -53 384 €(Déficit de 53 384 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 984 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 678 €/an
Revenus locatifs : +14 155 €
Charges déductibles : -7 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31983.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 155 €67 543 €5 525 €-53 389 €21 400 €31 989 €31 989 €
214 438 €7 541 €5 382 €6 897 €--25 092 €
314 726 €7 393 €5 234 €7 333 €--17 759 €
415 021 €7 240 €5 081 €7 781 €--9 977 €
515 321 €7 081 €4 922 €8 241 €--1 737 €
615 628 €6 916 €4 758 €8 712 €---
715 940 €6 745 €4 587 €9 195 €---
816 259 €6 568 €4 410 €9 691 €---
916 584 €6 385 €4 226 €10 200 €---
1016 916 €6 195 €4 036 €10 722 €---
1117 254 €5 997 €3 839 €11 257 €---
1217 599 €5 793 €3 634 €11 807 €---
1317 951 €5 581 €3 422 €12 371 €---
1418 310 €5 361 €3 202 €12 950 €---
1518 677 €5 133 €2 975 €13 544 €---
1619 050 €4 897 €2 738 €14 153 €---
1719 431 €4 652 €2 493 €14 779 €---
1819 820 €4 398 €2 240 €15 422 €---
1920 216 €4 135 €1 976 €16 081 €---
2020 621 €3 862 €1 704 €16 759 €---
2121 033 €3 579 €1 421 €17 454 €---
2221 454 €3 286 €1 127 €18 168 €---
2321 883 €2 982 €823 €18 901 €---
2422 320 €2 667 €508 €19 654 €---
2522 767 €2 340 €181 €20 427 €---
TOTAL453 376 €194 270 €80 446 €259 106 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 155 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 972 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 972 €-6 420 €+9 392 €
2+2 972 €0 €+2 972 €
3+2 972 €0 €+2 972 €
4+2 972 €0 €+2 972 €
5+2 972 €0 €+2 972 €
6+2 972 €+2 092 €+880 €
7+2 972 €+2 759 €+213 €
8+2 972 €+2 907 €+65 €
9+2 972 €+3 060 €-88 €
10+2 972 €+3 216 €-244 €
11+2 972 €+3 377 €-405 €
12+2 972 €+3 542 €-570 €
13+2 972 €+3 711 €-739 €
14+2 972 €+3 885 €-913 €
15+2 972 €+4 063 €-1 091 €
16+2 972 €+4 246 €-1 274 €
17+2 972 €+4 434 €-1 462 €
18+2 972 €+4 627 €-1 655 €
19+2 972 €+4 824 €-1 852 €
20+2 972 €+5 028 €-2 056 €
21+2 972 €+5 236 €-2 264 €
22+2 972 €+5 450 €-2 478 €
23+2 972 €+5 670 €-2 698 €
24+2 972 €+5 896 €-2 924 €
25+2 972 €+6 128 €-3 156 €
Total+74 300 €+77 732 €+-3 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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