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Appartement F4 (3 chambres) dans residence calme

VilleChennevières-sur-Marne (94)
Surface73
Coût Total230 600
Loyer Annuel15 135
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 185 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 534,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement F4 de 4 pièces situé à Chennevières-sur-Marne, au rez-de-chaussée d'un immeuble de 4 étages. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain, 1wc séparé. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité naturelle et d'un accès direct à un balcon, offrant une agréable ouverture sur l'extérieur.

  • Bon état général
  • Balcon
  • 2 places de parking
  • 3 chambres
  • au cœur du parc de la résidence du moulin, côté forêt
  • gardien -grand local vélo et cave
  • à proximité immédiate du bus menant au RER A L'appartement est situé dans le quartier calme du Moulin , offrant un cadre de vie serein, résidentiel et verdoyant. La résidence offre une ambiance calme et familiale avec ses trois squares pour enfants et nombreux espaces verts sécurisés. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie D Une opportunité à saisir dans une résidence au cœur de la nature. A 3 mn à pied du petit centre commercial de proximité du moulin (Franprix, pharmacie, coiffeur, marchand de journaux etc…) Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Idéal familles ou toute personne cherchant calme et accès à la nature en région parisienne.
Ville : Chennevières-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94430
Coordonnées : 48.786680, 2.526860
Total : 230 600
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 30 800
Valeur du bien : 215 800
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 17.28€/m²/mois
Fourchette : 14.36€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1261€/mois
Loyer annuel estimé : 15135€/an
Fourchette totale : 1049€ - 1517€/mois
Fourchette annuelle : 12583€ - 18204€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 653,13 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 678
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-81 678 (-30.6%)
Marge achat-revente :36 078€ (13.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :69,18€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 221,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 989,79
Coût de l'assurance :20 754,00
Taxe foncière : 1 513,47€/an
Soit par mois : 126,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 261,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 10 m² de murs
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 600
    Vérification étanchéité fenêtres: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:600
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400
    Peinture murs 3 chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 1320€
  • Salon:1 500
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chennevières-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 261 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 135 €/an
Calcul : 1 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 600 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 068
Revenus locatifs : +15 135
Charges déductibles : -41 068
Résultat foncier Année 1 : -25 933(Déficit de 25 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 533
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 268 €/an
Revenus locatifs : +15 135
Charges déductibles : -10 268
Résultat foncier Années 2+ : 4 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4532.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 13541 0757 931-25 94021 400 €4 540 €4 540 €
215 43710 0677 7235 371---
315 7469 8517 5075 895---
416 0619 6287 2846 433---
516 3829 3967 0536 986---
616 7109 1576 8137 553---
717 0448 9096 5668 135---
817 3858 6536 3098 732---
917 7338 3876 0439 346---
1018 0878 1125 7689 976---
1118 4497 8275 48310 622---
1218 8187 5325 18811 286---
1319 1947 2274 88311 968---
1419 5786 9104 56712 668---
1519 9706 5834 23913 387---
1620 3696 2443 90114 125---
1720 7775 8933 55014 883---
1821 1925 5303 18615 662---
1921 6165 1542 81016 462---
2022 0484 7642 42117 284---
2122 4894 3612 01818 128---
2222 9393 9441 60018 995---
2323 3983 5121 16819 886---
2423 8663 06472020 802---
2524 3432 60125721 742---
TOTAL484 769204 381114 990280 38821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 388
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 178-6 420+9 598
2+3 178+249+2 929
3+3 178+1 769+1 409
4+3 178+1 930+1 248
5+3 178+2 096+1 082
6+3 178+2 266+912
7+3 178+2 440+738
8+3 178+2 620+558
9+3 178+2 804+374
10+3 178+2 993+185
11+3 178+3 187-9
12+3 178+3 386-208
13+3 178+3 590-412
14+3 178+3 800-622
15+3 178+4 016-838
16+3 178+4 238-1 060
17+3 178+4 465-1 287
18+3 178+4 699-1 521
19+3 178+4 939-1 761
20+3 178+5 185-2 007
21+3 178+5 438-2 260
22+3 178+5 699-2 521
23+3 178+5 966-2 788
24+3 178+6 241-3 063
25+3 178+6 523-3 345
Total+79 450+84 116+-4 666
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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