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Appartement F4 (3 chambres) dans residence calme

Bien expiré
VilleChennevières-sur-Marne (94)
Surface73m²
Coût Total230 600€
Loyer Annuel15 135€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 185 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 534,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement F4 de 4 pièces situé à Chennevières-sur-Marne, au rez-de-chaussée d'un immeuble de 4 étages. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain, 1wc séparé. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité naturelle et d'un accès direct à un balcon, offrant une agréable ouverture sur l'extérieur.

  • Bon état général
  • Balcon
  • 2 places de parking
  • 3 chambres
  • au cœur du parc de la résidence du moulin, côté forêt
  • gardien -grand local vélo et cave
  • à proximité immédiate du bus menant au RER A L'appartement est situé dans le quartier calme du Moulin , offrant un cadre de vie serein, résidentiel et verdoyant. La résidence offre une ambiance calme et familiale avec ses trois squares pour enfants et nombreux espaces verts sécurisés. Chauffage collectif au gaz. Classe énergie D Une opportunité à saisir dans une résidence au cœur de la nature. A 3 mn à pied du petit centre commercial de proximité du moulin (Franprix, pharmacie, coiffeur, marchand de journaux etc…) Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Idéal familles ou toute personne cherchant calme et accès à la nature en région parisienne.
Ville : Chennevières-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94430
Coordonnées : 48.786680, 2.526860
Total : 230 600€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 215 800€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 17.28€/m²/mois
Fourchette : 14.36€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1261€/mois
Loyer annuel estimé : 15135€/an
Fourchette totale : 1049€ - 1517€/mois
Fourchette annuelle : 12583€ - 18204€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 653,13 €/m²
Basé sur :207 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 678 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-81 678€ (-30.6%)
Marge achat-revente :36 078€ (13.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :69,18€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 221,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 989,79€
Coût de l'assurance :20 754,00€
Taxe foncière : 1 513,47€/an
Soit par mois : 126,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 261,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 10 m² de murs
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(422 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 600€
    Vérification étanchéité fenêtres: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:600€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs 3 chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 1320€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chennevières-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 261 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 135 €/an
Calcul : 1 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 068 €
Revenus locatifs : +15 135 €
Charges déductibles : -41 068 €
Résultat foncier Année 1 : -25 933 €(Déficit de 25 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 533 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 268 €/an
Revenus locatifs : +15 135 €
Charges déductibles : -10 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 867 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4532.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 135 €41 075 €7 931 €-25 940 €21 400 €4 540 €4 540 €
215 437 €10 067 €7 723 €5 371 €---
315 746 €9 851 €7 507 €5 895 €---
416 061 €9 628 €7 284 €6 433 €---
516 382 €9 396 €7 053 €6 986 €---
616 710 €9 157 €6 813 €7 553 €---
717 044 €8 909 €6 566 €8 135 €---
817 385 €8 653 €6 309 €8 732 €---
917 733 €8 387 €6 043 €9 346 €---
1018 087 €8 112 €5 768 €9 976 €---
1118 449 €7 827 €5 483 €10 622 €---
1218 818 €7 532 €5 188 €11 286 €---
1319 194 €7 227 €4 883 €11 968 €---
1419 578 €6 910 €4 567 €12 668 €---
1519 970 €6 583 €4 239 €13 387 €---
1620 369 €6 244 €3 901 €14 125 €---
1720 777 €5 893 €3 550 €14 883 €---
1821 192 €5 530 €3 186 €15 662 €---
1921 616 €5 154 €2 810 €16 462 €---
2022 048 €4 764 €2 421 €17 284 €---
2122 489 €4 361 €2 018 €18 128 €---
2222 939 €3 944 €1 600 €18 995 €---
2323 398 €3 512 €1 168 €19 886 €---
2423 866 €3 064 €720 €20 802 €---
2524 343 €2 601 €257 €21 742 €---
TOTAL484 769 €204 381 €114 990 €280 388 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 178 €-6 420 €+9 598 €
2+3 178 €+249 €+2 929 €
3+3 178 €+1 769 €+1 409 €
4+3 178 €+1 930 €+1 248 €
5+3 178 €+2 096 €+1 082 €
6+3 178 €+2 266 €+912 €
7+3 178 €+2 440 €+738 €
8+3 178 €+2 620 €+558 €
9+3 178 €+2 804 €+374 €
10+3 178 €+2 993 €+185 €
11+3 178 €+3 187 €-9 €
12+3 178 €+3 386 €-208 €
13+3 178 €+3 590 €-412 €
14+3 178 €+3 800 €-622 €
15+3 178 €+4 016 €-838 €
16+3 178 €+4 238 €-1 060 €
17+3 178 €+4 465 €-1 287 €
18+3 178 €+4 699 €-1 521 €
19+3 178 €+4 939 €-1 761 €
20+3 178 €+5 185 €-2 007 €
21+3 178 €+5 438 €-2 260 €
22+3 178 €+5 699 €-2 521 €
23+3 178 €+5 966 €-2 788 €
24+3 178 €+6 241 €-3 063 €
25+3 178 €+6 523 €-3 345 €
Total+79 450 €+84 116 €+-4 666 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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