Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

En campagne du Perche

Bien expiré
VilleCombres (28)
Surface106m²
Coût Total167 480€
Loyer Annuel8 915€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 500 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 004,72 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

Une longère à renover, dans un petit hameau du Perche, couvertes en tuiles plates de pays cette maison vous offre : Entrée avec buanderie, séjour, cuisine, une chambre avec salle d'eau.A l'étage : deux chambres, un espace nuit et un grenier.le tout sur un terrain d'une surface d'environ 1300 m² avec deux dependances de 9 m² et 9.5 m² plus chalet à office de rangement d'outils et une petite mare. Honoraires inclus de 6.5% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 100 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 3920.00 et 5350.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Carte pro. 2801 2019 000 042 261 - https://img.netty.immo/netty_media/default-honoraires/bareme-honoraires-non-renseigne.pdf

Ville : Combres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28480
Coordonnées : 48.325075, 1.064528
Total : 167 480€
Prix d'acquisition : 106 500€
Travaux : 52 460€
Valeur du bien : 158 960€
Frais de notaire : 8 520€
Coût estimé : 8 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.01€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 8.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 743€/mois
Loyer annuel estimé : 8915€/an
Fourchette totale : 591€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 7096€ - 11201€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 521,08 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :161 234 €
Prix d'achat :106 500 €
Décote à l'achat :-54 734€ (-33.9%)
Marge achat-revente :-6 246€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 053,31€
Coût de l'assurance :14 654,50€
Taxe foncière : 891,49€/an
Soit par mois : 74,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-218,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 440 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 460 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 360€
    Isolation combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Rénovation salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rafraîchissement cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant pose)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Combres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 743 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 915 €/an
Calcul : 743 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 480 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 726 €
Revenus locatifs : +8 915 €
Charges déductibles : -59 726 €
Résultat foncier Année 1 : -50 811 €(Déficit de 50 811 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 411 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 266 €/an
Revenus locatifs : +8 915 €
Charges déductibles : -7 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29411.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 225 €(65% de 106 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 517 €/an
Calcul : 69 225 € × 3,636% = 2 517 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 915 €59 731 €5 794 €-50 817 €21 400 €29 417 €29 417 €
29 093 €7 120 €5 642 €1 974 €--27 443 €
39 275 €6 962 €5 485 €2 313 €--25 130 €
49 461 €6 800 €5 322 €2 661 €--22 469 €
59 650 €6 631 €5 153 €3 019 €--19 451 €
69 843 €6 457 €4 979 €3 386 €--16 065 €
710 040 €6 276 €4 798 €3 764 €--12 301 €
810 240 €6 089 €4 611 €4 152 €--8 149 €
910 445 €5 895 €4 417 €4 550 €--3 598 €
1010 654 €5 694 €4 216 €4 960 €---
1110 867 €5 486 €4 008 €5 381 €---
1211 085 €5 271 €3 793 €5 814 €---
1311 306 €5 048 €3 570 €6 258 €---
1411 532 €4 817 €3 339 €6 715 €---
1511 763 €4 578 €3 100 €7 185 €---
1611 998 €4 330 €2 853 €7 668 €---
1712 238 €4 074 €2 596 €8 164 €---
1812 483 €3 808 €2 331 €8 675 €---
1912 733 €3 534 €2 056 €9 199 €---
2012 987 €3 249 €1 771 €9 739 €---
2113 247 €2 954 €1 476 €10 293 €---
2213 512 €2 649 €1 171 €10 863 €---
2313 782 €2 332 €855 €11 450 €---
2414 058 €2 005 €527 €12 053 €---
2514 339 €1 666 €188 €12 673 €---
TOTAL285 548 €173 455 €84 053 €112 093 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 915 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 872 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 872 €-6 420 €+8 292 €
2+1 872 €0 €+1 872 €
3+1 872 €0 €+1 872 €
4+1 872 €0 €+1 872 €
5+1 872 €0 €+1 872 €
6+1 872 €0 €+1 872 €
7+1 872 €0 €+1 872 €
8+1 872 €0 €+1 872 €
9+1 872 €0 €+1 872 €
10+1 872 €+409 €+1 463 €
11+1 872 €+1 614 €+258 €
12+1 872 €+1 744 €+128 €
13+1 872 €+1 878 €-6 €
14+1 872 €+2 015 €-143 €
15+1 872 €+2 156 €-284 €
16+1 872 €+2 300 €-428 €
17+1 872 €+2 449 €-577 €
18+1 872 €+2 602 €-730 €
19+1 872 €+2 760 €-888 €
20+1 872 €+2 922 €-1 050 €
21+1 872 €+3 088 €-1 216 €
22+1 872 €+3 259 €-1 387 €
23+1 872 €+3 435 €-1 563 €
24+1 872 €+3 616 €-1 744 €
25+1 872 €+3 802 €-1 930 €
Total+46 800 €+33 628 €+13 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →