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Maison 4 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleSaint-Germain-l'Herm (63)
Surface60m²
Coût Total108 300€
Loyer Annuel5 090€
Rentabilité4.70%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 916,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 60 m²

Vivez à l'étage, louez en bas : cette maison à l'organisation idéale combine habitation principale et revenu complémentaire grâce au studio indépendant. Le terrain non attenant de 319 m² complète l'ensemble pour vos loisirs ou projets extérieurs. Un bien polyvalent, accessible et plein de potentiel pour optimiser au mieux votre budget.

Votre conseiller eXp Realty : Michael ARSAC Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 883245961 LE PUY EN VELAY

Surface : 60 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/06/2025

Consommation énergie primaire : 631 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 274.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 860 € et 3 890 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Germain-l'Herm
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63630
Coordonnées : 45.461110, 3.543570
Total : 108 300€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 103 900€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 424€/mois
Loyer annuel estimé : 5090€/an
Fourchette totale : 318€ - 567€/mois
Fourchette annuelle : 3810€ - 6800€/an
Rentabilité brute :4.70%
Fourchette de rentabilité :3.52% - 6.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :32,49€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 565,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 577,98€
Coût de l'assurance :9 747,00€
Taxe foncière : 509,03€/an
Soit par mois : 42,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 424,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-183,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 631 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, petites réparations
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(815 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:2 400€
    Isolation toiture/combles: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salon:600€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Germain-l'Herm (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 424 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 090 €/an
Calcul : 424 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 571 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 300 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 509 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 370 €
Revenus locatifs : +5 090 €
Charges déductibles : -53 370 €
Résultat foncier Année 1 : -48 279 €(Déficit de 48 279 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 879 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 470 €/an
Revenus locatifs : +5 090 €
Charges déductibles : -4 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26879.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 090 €53 373 €3 574 €-48 283 €21 400 €26 883 €26 883 €
25 192 €4 378 €3 479 €815 €--26 068 €
35 296 €4 279 €3 380 €1 017 €--25 051 €
45 402 €4 176 €3 277 €1 226 €--23 825 €
55 510 €4 071 €3 172 €1 439 €--22 386 €
65 620 €3 961 €3 062 €1 659 €--20 727 €
75 733 €3 848 €2 949 €1 884 €--18 843 €
85 847 €3 731 €2 832 €2 116 €--16 727 €
95 964 €3 611 €2 712 €2 354 €--14 373 €
106 083 €3 486 €2 587 €2 598 €--11 776 €
116 205 €3 356 €2 458 €2 849 €--8 927 €
126 329 €3 223 €2 324 €3 106 €---
136 456 €3 085 €2 186 €3 371 €---
146 585 €2 942 €2 043 €3 643 €---
156 717 €2 794 €1 896 €3 922 €---
166 851 €2 642 €1 743 €4 209 €---
176 988 €2 484 €1 585 €4 504 €---
187 128 €2 321 €1 422 €4 807 €---
197 270 €2 152 €1 253 €5 118 €---
207 416 €1 978 €1 079 €5 438 €---
217 564 €1 798 €899 €5 766 €---
227 715 €1 611 €712 €6 104 €---
237 870 €1 418 €520 €6 451 €---
248 027 €1 219 €320 €6 808 €---
258 188 €1 013 €114 €7 174 €---
TOTAL163 045 €122 951 €51 578 €40 094 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 094 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 069 €-6 420 €+7 489 €
2+1 069 €0 €+1 069 €
3+1 069 €0 €+1 069 €
4+1 069 €0 €+1 069 €
5+1 069 €0 €+1 069 €
6+1 069 €0 €+1 069 €
7+1 069 €0 €+1 069 €
8+1 069 €0 €+1 069 €
9+1 069 €0 €+1 069 €
10+1 069 €0 €+1 069 €
11+1 069 €0 €+1 069 €
12+1 069 €+932 €+137 €
13+1 069 €+1 011 €+58 €
14+1 069 €+1 093 €-24 €
15+1 069 €+1 177 €-108 €
16+1 069 €+1 263 €-194 €
17+1 069 €+1 351 €-282 €
18+1 069 €+1 442 €-373 €
19+1 069 €+1 535 €-466 €
20+1 069 €+1 631 €-562 €
21+1 069 €+1 730 €-661 €
22+1 069 €+1 831 €-762 €
23+1 069 €+1 935 €-866 €
24+1 069 €+2 042 €-973 €
25+1 069 €+2 152 €-1 083 €
Total+26 725 €+14 706 €+12 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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