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Détails du bien

Bien expiré
VilleCognac (16)
Surface210m²
Coût Total286 690€
Loyer Annuel23 216€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 947,62 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence Foncia Achat/vente vous propose cette maison à vendre située dans le quartier de Saint-Jacques à Cognac.

Cette maison offre de belles possibilités, idéale pour une famille ou pour un projet d'investissement locatif, avec la possibilité de la diviser en deux logements indépendants.

Elle se compose d'une cuisine équipée et meublée, d'un salon/séjour, de cinq chambres, d'une salle de bains et d'une salle d'eau, permettant une organisation confortable et fonctionnelle des espaces. Une véranda prolonge l'espace de vie et donne accès à un jardin situé à l'arrière de la maison, idéal pour profiter des beaux jours. Un grand garage complète ce bien et offre un espace de stationnement et de rangement appréciable.

Située à proximité des commodités et dans un environnement calme, cette maison représente une opportunité sur le secteur.

À visiter sans tarder avec Foncia.

Ville : Cognac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Total : 286 690€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 71 770€
Valeur du bien : 270 770€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1935€/mois
Loyer annuel estimé : 23216€/an
Fourchette totale : 1499€ - 2497€/mois
Fourchette annuelle : 17986€ - 29966€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 716,67 €/m²
Basé sur :213 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :360 501 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-161 501€ (-44.8%)
Marge achat-revente :73 811€ (20.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 400,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :81,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 481,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 345,30€
Coût de l'assurance :24 368,65€
Taxe foncière : 2 321,58€/an
Soit par mois : 193,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 934,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 674,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimation basée sur 210 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Couloir nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 770 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 720€
    Isolation toiture: 210 m² × 82€/m² = 17220€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:26 000€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 1000€ = 26000€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Couloir - Peinture:150€
    Peinture murs/plafonds couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cognac (zone rurale, coefficients appliqués). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 56 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 216 €/an
Calcul : 1 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 690 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 975 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 322 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 320 €
Revenus locatifs : +23 216 €
Charges déductibles : -84 320 €
Résultat foncier Année 1 : -61 104 €(Déficit de 61 104 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 550 €/an
Revenus locatifs : +23 216 €
Charges déductibles : -12 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39703.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 216 €84 329 €9 262 €-61 113 €21 400 €39 713 €39 713 €
223 680 €12 309 €9 012 €11 372 €--28 341 €
324 154 €12 050 €8 754 €12 104 €--16 238 €
424 637 €11 783 €8 486 €12 854 €--3 384 €
525 130 €11 507 €8 210 €13 623 €---
625 632 €11 222 €7 925 €14 411 €---
726 145 €10 927 €7 631 €15 218 €---
826 668 €10 623 €7 326 €16 045 €---
927 201 €10 308 €7 012 €16 893 €---
1027 745 €9 983 €6 687 €17 762 €---
1128 300 €9 647 €6 351 €18 653 €---
1228 866 €9 300 €6 004 €19 566 €---
1329 443 €8 942 €5 646 €20 501 €---
1430 032 €8 572 €5 275 €21 460 €---
1530 633 €8 189 €4 893 €22 444 €---
1631 245 €7 794 €4 497 €23 452 €---
1731 870 €7 385 €4 089 €24 485 €---
1832 508 €6 963 €3 667 €25 544 €---
1933 158 €6 527 €3 231 €26 630 €---
2033 821 €6 077 €2 781 €27 744 €---
2134 497 €5 612 €2 315 €28 886 €---
2235 187 €5 131 €1 834 €30 057 €---
2335 891 €4 634 €1 338 €31 257 €---
2436 609 €4 121 €824 €32 488 €---
2537 341 €3 590 €294 €33 751 €---
TOTAL743 609 €287 523 €133 345 €456 086 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 456 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 216 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 875 €-6 420 €+11 295 €
2+4 875 €0 €+4 875 €
3+4 875 €0 €+4 875 €
4+4 875 €0 €+4 875 €
5+4 875 €+3 072 €+1 803 €
6+4 875 €+4 323 €+552 €
7+4 875 €+4 565 €+310 €
8+4 875 €+4 814 €+61 €
9+4 875 €+5 068 €-193 €
10+4 875 €+5 329 €-454 €
11+4 875 €+5 596 €-721 €
12+4 875 €+5 870 €-995 €
13+4 875 €+6 150 €-1 275 €
14+4 875 €+6 438 €-1 563 €
15+4 875 €+6 733 €-1 858 €
16+4 875 €+7 035 €-2 160 €
17+4 875 €+7 345 €-2 470 €
18+4 875 €+7 663 €-2 788 €
19+4 875 €+7 989 €-3 114 €
20+4 875 €+8 323 €-3 448 €
21+4 875 €+8 666 €-3 791 €
22+4 875 €+9 017 €-4 142 €
23+4 875 €+9 377 €-4 502 €
24+4 875 €+9 747 €-4 872 €
25+4 875 €+10 125 €-5 250 €
Total+121 875 €+136 826 €+-14 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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