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Maison à vendre

VilleSaint-Girons (09)
Surface200m²
Coût Total314 220€
Loyer Annuel18 958€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 970 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, calme

L'agence des 3 pics vous propose a la vente cette maison atypique et pleine de charme au calme d'un petit hameau à 10 minutes de Saint-Girons. Vous serez charmé par ses poutres apparentes, ses cheminées dans les chambres et le charme de l'ancien. Elle se compose d'un RDC d'un salon, salle a manger et cuisine donnant accès au jardin et à la terrasse couverte. Dans le jardin vous pourrez profiter du calme qu'apporte la marre aux poissons et de la vue sur les campagnes. Au premier étage vous y trouverez 3 chambres allant de 20m² à 30m² , dont une disposant d'un espace pouvant servir de salle d'eau indépendante. Au 2ème étage se trouve un bureau de 45 m² et une dernière chambre de 30 m². Combles aménageables au 3ème étage avec une belle hauteur sous plafond. le garage et la cave se situe en RDC avec un accès par l'intérieur. Le toit à été entièrement rénové dans les année 2005.

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Antonia Dominguez mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS AGENCE DES 3 PICS et immatriculé au RSAC de FOIX sous le numéro 19860164, titulaire d'une attestation de collaborateur pour le compte de la société AGENCE DES 3 PICS. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires charge vendeur.

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.982943, 1.168675
Total : 314 220€
Prix d'acquisition : 194 000€
Travaux : 104 700€
Valeur du bien : 298 700€
Frais de notaire : 15 520€
Coût estimé : 15 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1580€/mois
Loyer annuel estimé : 18958€/an
Fourchette totale : 1204€ - 2074€/mois
Fourchette annuelle : 14444€ - 24884€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 727,85 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :345 570 €
Prix d'achat :194 000 €
Décote à l'achat :-151 570€ (-43.9%)
Marge achat-revente :31 350€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 539,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :91,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 631,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :147 647,17€
Coût de l'assurance :27 494,25€
Taxe foncière : 1 895,83€/an
Soit par mois : 157,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 579,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 789,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-209,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 200 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :104 700 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:27 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1100€ = 27500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:6 000€
    Parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 000€
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:20 000€
    Mise aux normes électricité: 200 m² × 100€/m² = 20000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 958 €/an
Calcul : 1 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 220 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 104 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 931 €
Revenus locatifs : +18 958 €
Charges déductibles : -117 931 €
Résultat foncier Année 1 : -98 973 €(Déficit de 98 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 231 €/an
Revenus locatifs : +18 958 €
Charges déductibles : -13 231 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77572.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100 €(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 958 €117 941 €10 246 €-98 983 €21 400 €77 583 €77 583 €
219 338 €12 965 €9 970 €6 372 €--71 211 €
319 724 €12 680 €9 685 €7 044 €--64 167 €
420 119 €12 386 €9 390 €7 733 €--56 434 €
520 521 €12 082 €9 086 €8 439 €--47 995 €
620 932 €11 767 €8 771 €9 164 €--38 830 €
721 350 €11 442 €8 446 €9 908 €--28 922 €
821 777 €11 106 €8 110 €10 671 €--18 251 €
922 213 €10 759 €7 763 €11 454 €--6 797 €
1022 657 €10 400 €7 404 €12 257 €---
1123 110 €10 029 €7 033 €13 081 €---
1223 572 €9 646 €6 650 €13 927 €---
1324 044 €9 249 €6 254 €14 794 €---
1424 525 €8 840 €5 844 €15 685 €---
1525 015 €8 417 €5 421 €16 598 €---
1625 515 €7 980 €4 984 €17 536 €---
1726 026 €7 528 €4 532 €18 498 €---
1826 546 €7 060 €4 065 €19 486 €---
1927 077 €6 578 €3 582 €20 500 €---
2027 619 €6 079 €3 083 €21 540 €---
2128 171 €5 563 €2 567 €22 608 €---
2228 735 €5 030 €2 034 €23 704 €---
2329 309 €4 479 €1 484 €24 830 €---
2429 895 €3 910 €914 €25 985 €---
2530 493 €3 322 €326 €27 172 €---
TOTAL607 241 €327 237 €147 647 €280 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 958 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 981 €-6 420 €+10 401 €
2+3 981 €0 €+3 981 €
3+3 981 €0 €+3 981 €
4+3 981 €0 €+3 981 €
5+3 981 €0 €+3 981 €
6+3 981 €0 €+3 981 €
7+3 981 €0 €+3 981 €
8+3 981 €0 €+3 981 €
9+3 981 €0 €+3 981 €
10+3 981 €+1 638 €+2 343 €
11+3 981 €+3 924 €+57 €
12+3 981 €+4 178 €-197 €
13+3 981 €+4 438 €-457 €
14+3 981 €+4 705 €-724 €
15+3 981 €+4 979 €-998 €
16+3 981 €+5 261 €-1 280 €
17+3 981 €+5 549 €-1 568 €
18+3 981 €+5 846 €-1 865 €
19+3 981 €+6 150 €-2 169 €
20+3 981 €+6 462 €-2 481 €
21+3 981 €+6 782 €-2 801 €
22+3 981 €+7 111 €-3 130 €
23+3 981 €+7 449 €-3 468 €
24+3 981 €+7 796 €-3 815 €
25+3 981 €+8 151 €-4 170 €
Total+99 525 €+84 001 €+15 524 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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