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Achat appartement

Bien expiré
VilleCaen (14)
Surface75m²
Coût Total167 212€
Loyer Annuel10 830€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 400 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 512 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 75 m², Bâtiment de 6 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1973, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine séparée, Une entrée, 1 Box, Calme

CAEN - PLACE CHAMPLAIN

EN EXCLUSIVITÉ

Votre agence ERA CAEN UNIVERSITE vous propose à l'achat, sur la rive gauche de Caen, cet appartement 4 pièces à rénover, situé dans une copropriété sécurisée récemment ravalée.

Ce bien lumineux se compose d'une entrée avec rangements, d'un salon-séjour exposé plein sud ouvrant sur un balcon ensoleillé, d'une cuisine indépendante, de trois belles chambres, d'une salle de bains et de WC indépendants.

Une cave complète l'ensemble.

Un appartement à fort potentiel, offrant une belle luminosité et une situation idéale à proximité des commerces, écoles et transports, parfait pour un projet de rénovation ou un investissement à valoriser.

Possibilité d'acquérir un garage fermé en sous-sol en supplément moyennant 10 000 €. Copropriété de 278 lots - dont 139 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2096.00 euros.

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.199490, -0.348080
Total : 167 212€
Prix d'acquisition : 113 400€
Travaux : 44 740€
Valeur du bien : 158 140€
Frais de notaire : 9 072€
Coût estimé : 9 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 903€/mois
Loyer annuel estimé : 10830€/an
Fourchette totale : 728€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 8732€ - 13431€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 875,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 701,99€
Coût de l'assurance :14 631,05€
Taxe foncière : 1 083,00€/an
Soit par mois : 90,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 174,67€/mois
Soit par an : 2 096,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 902,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 276 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 740 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 830 €/an
Calcul : 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 212 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 585 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 083 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 096 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 084 €
Revenus locatifs : +10 830 €
Charges déductibles : -54 084 €
Résultat foncier Année 1 : -43 254 €(Déficit de 43 254 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 854 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 344 €/an
Revenus locatifs : +10 830 €
Charges déductibles : -9 344 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 486 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21853.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 710 €(65% de 113 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 680 €/an
Calcul : 73 710 € × 3,636% = 2 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 830 €54 089 €5 585 €-43 259 €21 400 €21 859 €21 859 €
211 047 €9 201 €5 436 €1 846 €--20 013 €
311 268 €9 047 €5 283 €2 221 €--17 793 €
411 493 €8 888 €5 124 €2 605 €--15 188 €
511 723 €8 723 €4 959 €3 000 €--12 188 €
611 957 €8 553 €4 789 €3 404 €--8 784 €
712 196 €8 377 €4 613 €3 819 €--4 964 €
812 440 €8 195 €4 431 €4 245 €--719 €
912 689 €8 007 €4 242 €4 682 €---
1012 943 €7 812 €4 048 €5 131 €---
1113 202 €7 610 €3 846 €5 591 €---
1213 466 €7 402 €3 638 €6 064 €---
1313 735 €7 186 €3 422 €6 549 €---
1414 010 €6 963 €3 199 €7 046 €---
1514 290 €6 733 €2 969 €7 557 €---
1614 576 €6 494 €2 730 €8 081 €---
1714 867 €6 248 €2 483 €8 620 €---
1815 165 €5 993 €2 228 €9 172 €---
1915 468 €5 729 €1 964 €9 739 €---
2015 777 €5 456 €1 691 €10 322 €---
2116 093 €5 173 €1 409 €10 920 €---
2216 415 €4 881 €1 117 €11 534 €---
2316 743 €4 579 €815 €12 164 €---
2417 078 €4 267 €502 €12 811 €---
2517 419 €3 943 €179 €13 476 €---
TOTAL346 889 €219 549 €80 702 €127 340 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 340 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 830 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 274 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 274 €-6 420 €+8 694 €
2+2 274 €0 €+2 274 €
3+2 274 €0 €+2 274 €
4+2 274 €0 €+2 274 €
5+2 274 €0 €+2 274 €
6+2 274 €0 €+2 274 €
7+2 274 €0 €+2 274 €
8+2 274 €0 €+2 274 €
9+2 274 €+1 189 €+1 085 €
10+2 274 €+1 539 €+735 €
11+2 274 €+1 677 €+597 €
12+2 274 €+1 819 €+455 €
13+2 274 €+1 965 €+309 €
14+2 274 €+2 114 €+160 €
15+2 274 €+2 267 €+7 €
16+2 274 €+2 424 €-150 €
17+2 274 €+2 586 €-312 €
18+2 274 €+2 752 €-478 €
19+2 274 €+2 922 €-648 €
20+2 274 €+3 097 €-823 €
21+2 274 €+3 276 €-1 002 €
22+2 274 €+3 460 €-1 186 €
23+2 274 €+3 649 €-1 375 €
24+2 274 €+3 843 €-1 569 €
25+2 274 €+4 043 €-1 769 €
Total+56 850 €+38 202 €+18 648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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