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Superbe Appartement 3 chambres, terrasse, sans vis à vis

Bien expiré
VilleLaroque-des-Arcs (46)
Surface116m²
Coût Total191 000€
Loyer Annuel10 998€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 370,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif, Jardin

Situé à 5 minutes en voiture de Cahors, se trouve ce magnifique appartement de 118m2, de plain-pied, dans une demeure de caractère. Une vue exceptionnelle sur le Lot, sans vis-à-vis dans un cadre bucolique, exposition sud. L'appartement se compose d'un grand salon avec cuisine ouverte de 45 M2, d'un petit cellier accolé à la cuisine et d'un grand cellier de 6,2 m2. Côté nuit, 3 chambres, 1 chambre avec salle de bain, 1 chambre avec salle d'eau, et une chambre de 14m2. Un bien qui dispose d'un chauffage par pompe à chaleur air/eau, isolation par l'intérieur, et une taxe foncière réduite car nous sommes sur le secteur de Laroque-des-Arcs. Contactez-moi pour plus d'informations sur un produit exceptionnel. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/cahors-46000/agence-immobiliere/foncia-transaction-cahors-1123

Ville : Laroque-des-Arcs
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46090
Coordonnées : 44.474319, 1.463011
Total : 191 000€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 19 280€
Valeur du bien : 178 280€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 916€/mois
Loyer annuel estimé : 10998€/an
Fourchette totale : 741€ - 1134€/mois
Fourchette annuelle : 8886€ - 13611€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 805,95 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :209 490 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-50 490€ (-24.1%)
Marge achat-revente :18 490€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 000,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 793,42€
Coût de l'assurance :16 235,00€
Taxe foncière : 1 099,78€/an
Soit par mois : 91,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 091,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation pour mise à jour et conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure de la peinture et bon état du parquet, rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des installations sanitaires dans les 2 salles de bain
Quantité: 2 salles de bain (environ 11 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salles de bain en bon état, mais un léger rafraîchissement est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, mais un léger rafraîchissement est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 280 €(166 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 400€
    Cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant 22 m²: 60€/m² × 22 = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain:880€
    Peinture 11 m²: 40€/m² × 11 = 440€, Entretien installations sanitaires: 440€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 200€
    Peinture 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laroque-des-Arcs (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Calcul : 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 441 €
Revenus locatifs : +10 998 €
Charges déductibles : -27 441 €
Résultat foncier Année 1 : -16 443 €(Déficit de 16 443 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 743 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 161 €/an
Revenus locatifs : +10 998 €
Charges déductibles : -8 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5742.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 998 €27 447 €6 418 €-16 449 €10 700 €5 749 €5 749 €
211 218 €7 996 €6 247 €3 221 €--2 528 €
311 442 €7 820 €6 071 €3 622 €---
411 671 €7 638 €5 889 €4 033 €---
511 904 €7 449 €5 700 €4 455 €---
612 142 €7 254 €5 505 €4 889 €---
712 385 €7 052 €5 303 €5 333 €---
812 633 €6 843 €5 094 €5 790 €---
912 886 €6 627 €4 878 €6 259 €---
1013 143 €6 403 €4 654 €6 740 €---
1113 406 €6 172 €4 423 €7 234 €---
1213 674 €5 933 €4 184 €7 742 €---
1313 948 €5 685 €3 936 €8 263 €---
1414 227 €5 429 €3 680 €8 798 €---
1514 511 €5 164 €3 415 €9 347 €---
1614 802 €4 890 €3 141 €9 912 €---
1715 098 €4 606 €2 857 €10 491 €---
1815 400 €4 313 €2 564 €11 086 €---
1915 708 €4 010 €2 260 €11 698 €---
2016 022 €3 696 €1 946 €12 326 €---
2116 342 €3 371 €1 622 €12 971 €---
2216 669 €3 035 €1 286 €13 634 €---
2317 002 €2 687 €938 €14 315 €---
2417 342 €2 328 €578 €15 015 €---
2517 689 €1 956 €206 €15 734 €---
TOTAL352 262 €155 803 €92 793 €196 460 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 460 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 310 €-3 210 €+5 520 €
2+2 310 €0 €+2 310 €
3+2 310 €+328 €+1 982 €
4+2 310 €+1 210 €+1 100 €
5+2 310 €+1 337 €+973 €
6+2 310 €+1 467 €+843 €
7+2 310 €+1 600 €+710 €
8+2 310 €+1 737 €+573 €
9+2 310 €+1 878 €+432 €
10+2 310 €+2 022 €+288 €
11+2 310 €+2 170 €+140 €
12+2 310 €+2 322 €-12 €
13+2 310 €+2 479 €-169 €
14+2 310 €+2 639 €-329 €
15+2 310 €+2 804 €-494 €
16+2 310 €+2 973 €-663 €
17+2 310 €+3 147 €-837 €
18+2 310 €+3 326 €-1 016 €
19+2 310 €+3 509 €-1 199 €
20+2 310 €+3 698 €-1 388 €
21+2 310 €+3 891 €-1 581 €
22+2 310 €+4 090 €-1 780 €
23+2 310 €+4 295 €-1 985 €
24+2 310 €+4 504 €-2 194 €
25+2 310 €+4 720 €-2 410 €
Total+57 750 €+58 938 €+-1 188 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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