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Superbe Appartement 3 chambres, terrasse, sans vis à vis

VilleLaroque-des-Arcs (46)
Surface116
Coût Total191 000
Loyer Annuel10 998
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-175
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 1 370,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif, Jardin

Situé à 5 minutes en voiture de Cahors, se trouve ce magnifique appartement de 118m2, de plain-pied, dans une demeure de caractère. Une vue exceptionnelle sur le Lot, sans vis-à-vis dans un cadre bucolique, exposition sud. L'appartement se compose d'un grand salon avec cuisine ouverte de 45 M2, d'un petit cellier accolé à la cuisine et d'un grand cellier de 6,2 m2. Côté nuit, 3 chambres, 1 chambre avec salle de bain, 1 chambre avec salle d'eau, et une chambre de 14m2. Un bien qui dispose d'un chauffage par pompe à chaleur air/eau, isolation par l'intérieur, et une taxe foncière réduite car nous sommes sur le secteur de Laroque-des-Arcs. Contactez-moi pour plus d'informations sur un produit exceptionnel. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/cahors-46000/agence-immobiliere/foncia-transaction-cahors-1123

Ville : Laroque-des-Arcs
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46090
Coordonnées : 44.474319, 1.463011
Total : 191 000
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 19 280
Valeur du bien : 178 280
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 916€/mois
Loyer annuel estimé : 10998€/an
Fourchette totale : 741€ - 1134€/mois
Fourchette annuelle : 8886€ - 13611€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 805,95 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :209 490
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-50 490 (-24.1%)
Marge achat-revente :18 490€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :945,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 000,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 793,42
Coût de l'assurance :16 235,00
Taxe foncière : 1 099,78€/an
Soit par mois : 91,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 091,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation pour mise à jour et conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure de la peinture et bon état du parquet, rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des installations sanitaires dans les 2 salles de bain
Quantité: 2 salles de bain (environ 11 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salles de bain en bon état, mais un léger rafraîchissement est conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, mais un léger rafraîchissement est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 280(166 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 400
    Cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant 22 m²: 60€/m² × 22 = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain:880
    Peinture 11 m²: 40€/m² × 11 = 440€, Entretien installations sanitaires: 440€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 200
    Peinture 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laroque-des-Arcs (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Calcul : 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 411 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 441
Revenus locatifs : +10 998
Charges déductibles : -27 441
Résultat foncier Année 1 : -16 443(Déficit de 16 443 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 743
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 161 €/an
Revenus locatifs : +10 998
Charges déductibles : -8 161
Résultat foncier Années 2+ : 2 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5742.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 99827 4476 418-16 44910 700 €5 749 €5 749 €
211 2187 9966 2473 221--2 528 €
311 4427 8206 0713 622---
411 6717 6385 8894 033---
511 9047 4495 7004 455---
612 1427 2545 5054 889---
712 3857 0525 3035 333---
812 6336 8435 0945 790---
912 8866 6274 8786 259---
1013 1436 4034 6546 740---
1113 4066 1724 4237 234---
1213 6745 9334 1847 742---
1313 9485 6853 9368 263---
1414 2275 4293 6808 798---
1514 5115 1643 4159 347---
1614 8024 8903 1419 912---
1715 0984 6062 85710 491---
1815 4004 3132 56411 086---
1915 7084 0102 26011 698---
2016 0223 6961 94612 326---
2116 3423 3711 62212 971---
2216 6693 0351 28613 634---
2317 0022 68793814 315---
2417 3422 32857815 015---
2517 6891 95620615 734---
TOTAL352 262155 80392 793196 46010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 460
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 310-3 210+5 520
2+2 3100+2 310
3+2 310+328+1 982
4+2 310+1 210+1 100
5+2 310+1 337+973
6+2 310+1 467+843
7+2 310+1 600+710
8+2 310+1 737+573
9+2 310+1 878+432
10+2 310+2 022+288
11+2 310+2 170+140
12+2 310+2 322-12
13+2 310+2 479-169
14+2 310+2 639-329
15+2 310+2 804-494
16+2 310+2 973-663
17+2 310+3 147-837
18+2 310+3 326-1 016
19+2 310+3 509-1 199
20+2 310+3 698-1 388
21+2 310+3 891-1 581
22+2 310+4 090-1 780
23+2 310+4 295-1 985
24+2 310+4 504-2 194
25+2 310+4 720-2 410
Total+57 750+58 938+-1 188
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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