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Appartement 3 pièces 71 m²

VilleTulle (19)
Surface71m²
Coût Total82 500€
Loyer Annuel6 548€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 774,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 71 m²

Appartement T3 situé au deuxième étage, comprenant une entrée, un salon, deux chambres, une cuisine, un WC, une salle d'eau et un dressing. L'appartement dispose également d'une cave et d'un grenier.

Surface : 71 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/05/2022

Consommation énergie primaire : 223 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 070 € et 1 490 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.276940, 1.782046
Total : 82 500€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 23 100€
Valeur du bien : 78 100€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6548€/an
Fourchette totale : 431€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5172€ - 8290€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :797,62 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 631 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-1 631€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-25 869€ (-45.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :408,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 432,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 080,93€
Coût de l'assurance :7 218,75€
Taxe foncière : 654,77€/an
Soit par mois : 54,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 545,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 487,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer conformité
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 100 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€, Électroménager complet: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie salle de bain: 1000€, Électricité salle de bain: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système chauffage: 1 système: 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:1 200€
    Vérification système eau chaude: 1 système: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficients 0.8 appliqués). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 548 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 813 €
Revenus locatifs : +6 548 €
Charges déductibles : -26 813 €
Résultat foncier Année 1 : -20 265 €(Déficit de 20 265 €)
Imputable sur revenu global : 20 265 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 713 €/an
Revenus locatifs : +6 548 €
Charges déductibles : -3 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 835 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 548 €26 816 €2 772 €-20 268 €20 268 €--
26 679 €3 642 €2 698 €3 037 €---
36 812 €3 566 €2 622 €3 246 €---
46 948 €3 487 €2 543 €3 462 €---
57 087 €3 405 €2 462 €3 682 €---
67 229 €3 321 €2 378 €3 908 €---
77 374 €3 234 €2 290 €4 140 €---
87 521 €3 144 €2 200 €4 378 €---
97 672 €3 050 €2 107 €4 621 €---
107 825 €2 954 €2 010 €4 871 €---
117 982 €2 854 €1 910 €5 128 €---
128 141 €2 751 €1 807 €5 391 €---
138 304 €2 644 €1 700 €5 660 €---
148 470 €2 533 €1 589 €5 937 €---
158 640 €2 419 €1 475 €6 221 €---
168 812 €2 300 €1 357 €6 512 €---
178 989 €2 178 €1 234 €6 811 €---
189 168 €2 051 €1 107 €7 117 €---
199 352 €1 920 €976 €7 432 €---
209 539 €1 784 €841 €7 755 €---
219 730 €1 644 €700 €8 086 €---
229 924 €1 499 €555 €8 425 €---
2310 123 €1 349 €405 €8 774 €---
2410 325 €1 193 €250 €9 132 €---
2510 532 €1 033 €89 €9 499 €---
TOTAL209 725 €86 769 €40 081 €122 956 €20 268 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 080 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 956 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 375 €-6 080 €+7 455 €
2+1 375 €+911 €+464 €
3+1 375 €+974 €+401 €
4+1 375 €+1 038 €+337 €
5+1 375 €+1 105 €+270 €
6+1 375 €+1 172 €+203 €
7+1 375 €+1 242 €+133 €
8+1 375 €+1 313 €+62 €
9+1 375 €+1 386 €-11 €
10+1 375 €+1 461 €-86 €
11+1 375 €+1 538 €-163 €
12+1 375 €+1 617 €-242 €
13+1 375 €+1 698 €-323 €
14+1 375 €+1 781 €-406 €
15+1 375 €+1 866 €-491 €
16+1 375 €+1 954 €-579 €
17+1 375 €+2 043 €-668 €
18+1 375 €+2 135 €-760 €
19+1 375 €+2 230 €-855 €
20+1 375 €+2 326 €-951 €
21+1 375 €+2 426 €-1 051 €
22+1 375 €+2 528 €-1 153 €
23+1 375 €+2 632 €-1 257 €
24+1 375 €+2 740 €-1 365 €
25+1 375 €+2 850 €-1 475 €
Total+34 375 €+36 887 €+-2 512 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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