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Appartement 2 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface74m²
Coût Total142 380€
Loyer Annuel13 877€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 123 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 662,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 74 m²

EXCLUSIVITE - SAINT LEU - PARC SAINT PIERRE L'agence Immoplus vous propose en exclusivité cet appartement vendu loué idéalement placé pour de l'investissement locatif et proposant de beau volume. Cet appartement se compose d'une belle pièce de vie avec un salle de bain et un wc séparé ainsi qu'une belle chambre en mezzanine.

EMPLACEMENT / BEAU VOLUME / DPE C

Pour toute visite ou renseignement veuillez contacter l'agence. Les informations relatives à l'état des risques et pollutions pour ce bien peuvent être consultées sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Surface : 74 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/03/2025

Consommation énergie primaire : 153 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 80 kWh/m²/an

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.898586, 2.302584
Total : 142 380€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 9 540€
Valeur du bien : 132 540€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 15.63€/m²/mois
Fourchette : 12.98€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1156€/mois
Loyer annuel estimé : 13877€/an
Fourchette totale : 960€ - 1393€/mois
Fourchette annuelle : 11523€ - 16712€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :8.09% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 610,17 €/m²
Basé sur :473 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 153 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-70 153€ (-36.3%)
Marge achat-revente :50 773€ (26.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 144,21€
Coût de l'assurance :12 458,25€
Taxe foncière : 1 387,71€/an
Soit par mois : 115,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 156,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :284,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 16 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et entretien de la moquette, vérification de l'éclairage
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques optionnels

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 540 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:750€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 35€/m² = 210€, Éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:640€
    Peinture murs: 16 m² × 40€/m² = 640€
  • Salon - Rafraîchissement:150€
    Nettoyage moquette: 25 m² × 6€/m² = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 156 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 877 €/an
Calcul : 1 156 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 380 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 389 €
Revenus locatifs : +13 877 €
Charges déductibles : -16 389 €
Résultat foncier Année 1 : -2 512 €(Déficit de 2 512 €)
Imputable sur revenu global : 2 512 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 849 €/an
Revenus locatifs : +13 877 €
Charges déductibles : -6 849 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 028 €/an
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 877 €16 394 €4 968 €-2 517 €2 517 €--
214 155 €6 724 €4 838 €7 430 €---
314 438 €6 590 €4 704 €7 848 €---
414 727 €6 451 €4 565 €8 276 €---
515 021 €6 307 €4 421 €8 714 €---
615 321 €6 158 €4 272 €9 164 €---
715 628 €6 003 €4 117 €9 625 €---
815 940 €5 843 €3 957 €10 098 €---
916 259 €5 677 €3 791 €10 582 €---
1016 584 €5 505 €3 619 €11 079 €---
1116 916 €5 327 €3 441 €11 589 €---
1217 254 €5 143 €3 257 €12 112 €---
1317 600 €4 952 €3 066 €12 648 €---
1417 952 €4 754 €2 868 €13 198 €---
1518 311 €4 549 €2 663 €13 762 €---
1618 677 €4 337 €2 450 €14 340 €---
1719 050 €4 117 €2 231 €14 934 €---
1819 431 €3 889 €2 003 €15 543 €---
1919 820 €3 653 €1 767 €16 167 €---
2020 216 €3 408 €1 522 €16 808 €---
2120 621 €3 155 €1 269 €17 466 €---
2221 033 €2 893 €1 007 €18 140 €---
2321 454 €2 621 €735 €18 833 €---
2421 883 €2 339 €453 €19 543 €---
2522 320 €2 048 €162 €20 273 €---
TOTAL444 488 €128 835 €72 144 €315 653 €2 517 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 755 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 914 €-755 €+3 669 €
2+2 914 €+2 229 €+685 €
3+2 914 €+2 354 €+560 €
4+2 914 €+2 483 €+431 €
5+2 914 €+2 614 €+300 €
6+2 914 €+2 749 €+165 €
7+2 914 €+2 887 €+27 €
8+2 914 €+3 029 €-115 €
9+2 914 €+3 175 €-261 €
10+2 914 €+3 324 €-410 €
11+2 914 €+3 477 €-563 €
12+2 914 €+3 634 €-720 €
13+2 914 €+3 794 €-880 €
14+2 914 €+3 959 €-1 045 €
15+2 914 €+4 129 €-1 215 €
16+2 914 €+4 302 €-1 388 €
17+2 914 €+4 480 €-1 566 €
18+2 914 €+4 663 €-1 749 €
19+2 914 €+4 850 €-1 936 €
20+2 914 €+5 042 €-2 128 €
21+2 914 €+5 240 €-2 326 €
22+2 914 €+5 442 €-2 528 €
23+2 914 €+5 650 €-2 736 €
24+2 914 €+5 863 €-2 949 €
25+2 914 €+6 082 €-3 168 €
Total+72 850 €+94 696 €+-21 846 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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