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Appartement à vendre

VilleMelun (77)
Surface73
Coût Total211 000
Loyer Annuel12 693
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-155
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 054,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Parking, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

Et si votre prochain appartement réunissait enfin luminosité, sécurité et confort au quotidien ?

À Melun, dans une résidence sécurisée et parfaitement entretenue, découvrez ce charmant 3 pièces idéalement situé, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports.

Dès l'entrée, la lumière naturelle vous accueille. Le séjour, baigné de clarté, devient le cœur de l'appartement : un espace chaleureux où imaginer vos soirées entre amis, vos dimanches en famille ou simplement vos moments de détente.

Côté nuit, deux chambres confortables offrent calme et sérénité — parfait pour un jeune couple, une petite famille ou même un espace télétravail. Une salle de bains et des WC complètent ce bien.

Et parce que le confort passe aussi par la praticité, vous bénéficierez d'une place de parking privative, un véritable privilège sur le secteur.

Les atouts qui font la différence : • Résidence sécurisée • Appartement très lumineux • Agencement optimisé • Deux chambres • Parking privé • Emplacement stratégique

Un bien prêt à accueillir votre projet de vie ou à sécuriser un investissement rentable.

ATTENTION: Vous trouverez dans cette annonce des photos 'projection avec IA' pour vous permettre de vous projetez sur un aménagement diffèrent.

Cette annonce référence 322957 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FANNY FAURE (EI) immatriculé au RSAC de SENS (89100) sous le numéro 80946177500029.

Prix du bien : 150 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.546802, 2.649904
Total : 211 000
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 49 000
Valeur du bien : 199 000
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12693€/an
Fourchette totale : 863€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 10359€ - 15552€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 184 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 432
Prix d'achat :150 000
Décote à l'achat :-9 432 (-5.9%)
Marge achat-revente :-51 568€ (-32.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 045,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 106,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 510,01
Coût de l'assurance :18 462,50
Taxe foncière : 1 269,26€/an
Soit par mois : 105,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 057,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager et des placards si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 000(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 100
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain: 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 400
    Revêtement sol (parquet flottant): 20 m² × 40€/m² = 800€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 693 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 083 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 000 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 738 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 091
Revenus locatifs : +12 693
Charges déductibles : -58 091
Résultat foncier Année 1 : -45 398(Déficit de 45 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 998
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 091 €/an
Revenus locatifs : +12 693
Charges déductibles : -9 091
Résultat foncier Années 2+ : 3 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23997.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 69358 0977 090-45 40521 400 €24 005 €24 005 €
212 9468 9096 9014 037--19 967 €
313 2058 7146 7074 491--15 476 €
413 4708 5136 5054 957--10 520 €
513 7398 3046 2975 434--5 085 €
614 0148 0896 0815 925---
714 2947 8665 8586 428---
814 5807 6355 6276 945---
914 8717 3965 3887 475---
1015 1697 1495 1418 020---
1115 4726 8944 8868 579---
1215 7826 6294 6229 152---
1316 0976 3564 3489 741---
1416 4196 0734 06510 346---
1516 7485 7803 77310 967---
1617 0835 4783 47011 605---
1717 4245 1643 15612 260---
1817 7734 8402 83212 933---
1918 1284 5052 49713 623---
2018 4914 1582 15014 333---
2118 8613 7991 79115 061---
2219 2383 4281 42015 810---
2319 6233 0441 03616 579---
2420 0152 64763917 368---
2520 4152 23622818 180---
TOTAL406 548201 704102 510204 84421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 844
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 665-6 420+9 085
2+2 6650+2 665
3+2 6650+2 665
4+2 6650+2 665
5+2 6650+2 665
6+2 665+252+2 413
7+2 665+1 928+737
8+2 665+2 083+582
9+2 665+2 243+422
10+2 665+2 406+259
11+2 665+2 574+91
12+2 665+2 746-81
13+2 665+2 922-257
14+2 665+3 104-439
15+2 665+3 290-625
16+2 665+3 482-817
17+2 665+3 678-1 013
18+2 665+3 880-1 215
19+2 665+4 087-1 422
20+2 665+4 300-1 635
21+2 665+4 518-1 853
22+2 665+4 743-2 078
23+2 665+4 974-2 309
24+2 665+5 210-2 545
25+2 665+5 454-2 789
Total+66 625+61 453+5 172
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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