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Appartement à vendre

VilleGrigny (91)
Surface87m²
Coût Total124 892€
Loyer Annuel13 671€
Rentabilité10.95%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 900 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 090,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/13 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, 4 chambres, Balcon, Non meublé

4900 IMMO vous propose :

Cet appartement de 87m2 avec un séjour simple sur cuisine ouverte sur un balcon, 4 chambres dont une suite parentale avec salle d'eau et dressing, une salle d'eau supplémentaire et un wc indépendant

Appartement VENDU LOUÉ 1250euros avec charges

Taxe foncière : 1850euros Charges : 400euros/mois (eau chaude, froide et chauffage en géothermie) Plan de sauvegarde + administrateur judiciaire

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 4000 lots. Procédure en cours : plan de sauvegarde, administrateur judiciaire. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.653454, 2.386281
Total : 124 892€
Prix d'acquisition : 94 900€
Travaux : 22 400€
Valeur du bien : 117 300€
Frais de notaire : 7 592€
Coût estimé : 7 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1139€/mois
Loyer annuel estimé : 13671€/an
Fourchette totale : 917€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 10998€ - 16994€/an
Rentabilité brute :10.95%
Fourchette de rentabilité :8.81% - 13.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 152,17 €/m²
Basé sur :243 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 239 €
Prix d'achat :94 900 €
Décote à l'achat :-5 339€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-24 653€ (-24.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 892€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 654,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 676,21€
Coût de l'assurance :10 928,05€
Taxe foncière : 1 850,00€/an
Soit par mois : 154,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 139,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 209,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage en géothermie ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 400 €(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 700€/m² = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:700€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 70€/m² = 700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Calcul : 1 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 192 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 892 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 679 €
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -33 679 €
Résultat foncier Année 1 : -20 008 €(Déficit de 20 008 €)
Imputable sur revenu global : 20 008 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 279 €/an
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -11 279 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 392 €/an
Prix d'achat du bien : 94 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 685 €(65% de 94 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 243 €/an
Calcul : 61 685 € × 3,636% = 2 243 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 671 €33 683 €4 196 €-20 012 €20 012 €--
213 945 €11 172 €4 085 €2 772 €---
314 223 €11 057 €3 970 €3 167 €---
414 508 €10 938 €3 850 €3 570 €---
514 798 €10 814 €3 727 €3 984 €---
615 094 €10 687 €3 599 €4 407 €---
715 396 €10 555 €3 467 €4 841 €---
815 704 €10 418 €3 331 €5 286 €---
916 018 €10 277 €3 189 €5 741 €---
1016 338 €10 130 €3 043 €6 208 €---
1116 665 €9 979 €2 892 €6 686 €---
1216 998 €9 823 €2 736 €7 176 €---
1317 338 €9 661 €2 574 €7 677 €---
1417 685 €9 493 €2 406 €8 192 €---
1518 039 €9 320 €2 233 €8 719 €---
1618 400 €9 141 €2 054 €9 259 €---
1718 767 €8 955 €1 868 €9 812 €---
1819 143 €8 764 €1 677 €10 379 €---
1919 526 €8 565 €1 478 €10 961 €---
2019 916 €8 360 €1 273 €11 556 €---
2120 315 €8 148 €1 060 €12 167 €---
2220 721 €7 928 €841 €12 793 €---
2321 135 €7 700 €613 €13 435 €---
2421 558 €7 465 €378 €14 093 €---
2521 989 €7 222 €135 €14 767 €---
TOTAL437 889 €260 254 €60 676 €177 635 €20 012 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 004 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 871 €-6 004 €+8 875 €
2+2 871 €+832 €+2 039 €
3+2 871 €+950 €+1 921 €
4+2 871 €+1 071 €+1 800 €
5+2 871 €+1 195 €+1 676 €
6+2 871 €+1 322 €+1 549 €
7+2 871 €+1 452 €+1 419 €
8+2 871 €+1 586 €+1 285 €
9+2 871 €+1 722 €+1 149 €
10+2 871 €+1 862 €+1 009 €
11+2 871 €+2 006 €+865 €
12+2 871 €+2 153 €+718 €
13+2 871 €+2 303 €+568 €
14+2 871 €+2 458 €+413 €
15+2 871 €+2 616 €+255 €
16+2 871 €+2 778 €+93 €
17+2 871 €+2 944 €-73 €
18+2 871 €+3 114 €-243 €
19+2 871 €+3 288 €-417 €
20+2 871 €+3 467 €-596 €
21+2 871 €+3 650 €-779 €
22+2 871 €+3 838 €-967 €
23+2 871 €+4 030 €-1 159 €
24+2 871 €+4 228 €-1 357 €
25+2 871 €+4 430 €-1 559 €
Total+71 775 €+53 291 €+18 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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