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Appartement t2 de 43 m2

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface43
Coût Total98 260
Loyer Annuel5 498
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 48 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 116,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 43 m², 2 pièces

Vous serez séduit par le charme de l'ancien, sa cheminée de marbre noir surmontée de moulures, son plancher massif, et sa grande hauteur sous plafond, laquelle permet aisément de disposer d'un lit en mezzanine dans la grande pièce de vie.

L'appartement est très lumineux grâce à ses 2 fenêtres Pvc double vitrage dans le séjour, et sa troisième dans la cuisine dinatoire.

Il se trouve au 2ème étage, donnant sur une petite rue calme fermée à la circulation et avec une entrée sécurisée.

Il est parfait pour un investissement locatif ou un petit pied à terre en centre ville.

Villefranche est une vile qui attire beaucoup de touriste et qui possède le label « Grand Site d'Occitanie » ainsi que le label « ville d'art et d'histoire » avec le « pays des bastides du Rouergue ».

Appelez-moi sans attendre Benoît Roux [Coordonnées masquées]

Cette annonce référence 310326 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Damien Eche (Ei) immatriculé au Rsac de Rodez (12000) sous le numéro .

Prix du bien : 48 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.351300, 2.036920
Total : 98 260
Prix d'acquisition : 48 000
Travaux : 46 420
Valeur du bien : 94 420
Frais de notaire : 3 840
Coût estimé : 3 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43
Loyer prédit : 10.66€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 458€/mois
Loyer annuel estimé : 5498€/an
Fourchette totale : 349€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4193€ - 7210€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :29,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 513,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 796,42
Coût de l'assurance :8 843,40
Taxe foncière : 549,81€/an
Soit par mois : 45,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 458,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre avec mezzanine
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 23 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 420(1 080 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 500
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:920
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 40€/m² = 920€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 498 €/an
Calcul : 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 240 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 260 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 550 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 563
Revenus locatifs : +5 498
Charges déductibles : -50 563
Résultat foncier Année 1 : -45 065(Déficit de 45 065 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 665
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 143 €/an
Revenus locatifs : +5 498
Charges déductibles : -4 143
Résultat foncier Années 2+ : 1 355 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23665.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 49850 5663 243-45 06821 400 €23 668 €23 668 €
25 6084 0603 1561 548--22 120 €
35 7203 9703 0661 750--20 370 €
45 8353 8772 9741 957--18 412 €
55 9513 7812 8782 170--16 242 €
66 0703 6822 7782 388--13 854 €
76 1923 5792 6762 612--11 242 €
86 3163 4732 5702 842--8 400 €
96 4423 3642 4603 078--5 322 €
106 5713 2502 3473 320--2 001 €
116 7023 1332 2303 569---
126 8363 0122 1093 824---
136 9732 8871 9834 086---
147 1122 7571 8544 355---
157 2552 6231 7204 631---
167 4002 4851 5814 915---
177 5482 3421 4385 206---
187 6992 1941 2905 505---
197 8532 0411 1375 812---
208 0101 8829796 127---
218 1701 7198156 451---
228 3331 5506466 783---
238 5001 3754717 125---
248 6701 1942917 476---
258 8431 0071047 836---
TOTAL176 105115 80546 79660 30021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 300
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 155-6 420+7 575
2+1 1550+1 155
3+1 1550+1 155
4+1 1550+1 155
5+1 1550+1 155
6+1 1550+1 155
7+1 1550+1 155
8+1 1550+1 155
9+1 1550+1 155
10+1 1550+1 155
11+1 155+470+685
12+1 155+1 147+8
13+1 155+1 226-71
14+1 155+1 307-152
15+1 155+1 389-234
16+1 155+1 474-319
17+1 155+1 562-407
18+1 155+1 651-496
19+1 155+1 744-589
20+1 155+1 838-683
21+1 155+1 935-780
22+1 155+2 035-880
23+1 155+2 137-982
24+1 155+2 243-1 088
25+1 155+2 351-1 196
Total+28 875+18 090+10 785
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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