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Immeuble - 10 pièce(s) - 155 m²

VilleDecazeville (12)
Surface155m²
Coût Total150 694€
Loyer Annuel12 378€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 766,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

C'est immeuble situé dans une ville moyenne à Decazeville en Occitanie avec toutes les commodités bénéficie d' un environnement calme et reposant. Il se compose de trois appartements un F3 en duplex de 80 m2, deux F2 de 40 m2 et 30 m2 scindé en deux blocs avec une cave commune qui reçoit les compteurs de chaque appartements électriques et eau (pas de copropriété). Les avantages de ce bien un très bon rapport 1010 euros mois aucun travaux à prévoir sur la structure. Cout de l'opération 118800 euros frais d'agence compris à la charge du vendeur.

DPE D 204 kWh/m2/an GES B 6kg CO2 m2/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1900 euros et 2610 euros indexées aux années 2021, 2022 et 2023

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez SICRE Joël, ou par courriel à .

Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de SICRE Joël, agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC NARBONNE 447 603 721 auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC Le Chêne Ferré - 44 Allée des Cinq Continents 44120 VERTOU ; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4410388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°3BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police RCP_01_28137J.

Mandat réf : 462388SIR - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier.

Joël SICRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : NARBONNE 447 603 721 - .

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Nom du négociateur : SICRE Joël

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Total : 150 694€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 22 390€
Valeur du bien : 141 190€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1032€/mois
Loyer annuel estimé : 12378€/an
Fourchette totale : 827€ - 1286€/mois
Fourchette annuelle : 9928€ - 15434€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :625 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 875 €
Prix d'achat :118 800 €
Décote à l'achat :+21 925€ (+22.6%)
Marge achat-revente :-53 819€ (-55.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 694€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 786,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 008,37€
Coût de l'assurance :13 185,73€
Taxe foncière : 1 237,84€/an
Soit par mois : 103,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE D 204 kWh/m2/an mentionné explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE D - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage usé et mise aux normes des installations sanitaires
Quantité: 11 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon, incluant peinture et rafraîchissement des revêtements
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 390 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:990€
    Carrelage salle de bain: 11 m² × 90€/m² = 990€, Main d'œuvre: 10€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon:3 000€
    Rénovation légère salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 032 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 378 €/an
Calcul : 1 032 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 984 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 694 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 238 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 139 €
Revenus locatifs : +12 378 €
Charges déductibles : -29 139 €
Résultat foncier Année 1 : -16 760 €(Déficit de 16 760 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 060 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 749 €/an
Revenus locatifs : +12 378 €
Charges déductibles : -6 749 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6060.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 378 €29 144 €4 988 €-16 765 €10 700 €6 065 €6 065 €
212 626 €6 620 €4 855 €6 006 €--60 €
312 878 €6 482 €4 717 €6 396 €---
413 136 €6 340 €4 575 €6 796 €---
513 399 €6 192 €4 427 €7 206 €---
613 667 €6 040 €4 275 €7 627 €---
713 940 €5 882 €4 117 €8 058 €---
814 219 €5 719 €3 954 €8 499 €---
914 503 €5 551 €3 786 €8 952 €---
1014 793 €5 377 €3 611 €9 417 €---
1115 089 €5 196 €3 431 €9 893 €---
1215 391 €5 010 €3 245 €10 381 €---
1315 699 €4 817 €3 052 €10 881 €---
1416 013 €4 618 €2 853 €11 395 €---
1516 333 €4 412 €2 647 €11 921 €---
1616 660 €4 199 €2 434 €12 460 €---
1716 993 €3 979 €2 214 €13 014 €---
1817 333 €3 751 €1 986 €13 581 €---
1917 679 €3 516 €1 751 €14 164 €---
2018 033 €3 272 €1 507 €14 761 €---
2118 394 €3 021 €1 255 €15 373 €---
2218 762 €2 760 €995 €16 001 €---
2319 137 €2 491 €726 €16 646 €---
2419 519 €2 213 €447 €17 307 €---
2519 910 €1 925 €160 €17 985 €---
TOTAL396 484 €138 530 €72 008 €257 954 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 378 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599 €-3 210 €+5 809 €
2+2 599 €0 €+2 599 €
3+2 599 €+1 901 €+698 €
4+2 599 €+2 039 €+560 €
5+2 599 €+2 162 €+437 €
6+2 599 €+2 288 €+311 €
7+2 599 €+2 417 €+182 €
8+2 599 €+2 550 €+49 €
9+2 599 €+2 686 €-87 €
10+2 599 €+2 825 €-226 €
11+2 599 €+2 968 €-369 €
12+2 599 €+3 114 €-515 €
13+2 599 €+3 264 €-665 €
14+2 599 €+3 418 €-819 €
15+2 599 €+3 576 €-977 €
16+2 599 €+3 738 €-1 139 €
17+2 599 €+3 904 €-1 305 €
18+2 599 €+4 074 €-1 475 €
19+2 599 €+4 249 €-1 650 €
20+2 599 €+4 428 €-1 829 €
21+2 599 €+4 612 €-2 013 €
22+2 599 €+4 800 €-2 201 €
23+2 599 €+4 994 €-2 395 €
24+2 599 €+5 192 €-2 593 €
25+2 599 €+5 396 €-2 797 €
Total+64 975 €+77 386 €+-12 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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