Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 170 m² à Coulombs

Bien expiré
VilleCoulombs (28)
Surface170m²
Coût Total295 050€
Loyer Annuel21 070€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 294,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 170 m², 6 pièces, 1762 m² de terrain

Si vous cherchez une belle maison à rénover, elle se trouve dans ce domaine magnifique. La construction est de grande qualité avec de beaux matériaux, la disposition des pièces est parfaite avec un grand séjour et un bureau au rez de chaussée, la cuisine est indépendante. À l'etage, vous aurez 3 grandes chambres très lumineuses. Le sous-sol intégral vous permet d'avoir plusieurs caves et un garage d'accès direct par l'extérieur. Le jardin n'a aucun vis-à-vis, d'une grande taille et piscinable. Un petit paradis proche de Coulombs à visiter rapidement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 220 000 ¤ Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller Safti : Caroline Delambre, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Compiègne sous le numéro . Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Coulombs
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28210
Coordonnées : 48.652412, 1.556726
Total : 295 050€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 57 450€
Valeur du bien : 277 450€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 10.33€/m²/mois
Fourchette : 8.54€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1756€/mois
Loyer annuel estimé : 21070€/an
Fourchette totale : 1451€ - 2125€/mois
Fourchette annuelle : 17413€ - 25495€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :295 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 477,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :86,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 563,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 076,95€
Coût de l'assurance :25 816,88€
Taxe foncière : 2 107,01€/an
Soit par mois : 175,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 755,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 738,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 483 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la salle de bain
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 450 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Revêtement sol (parquet flottant): 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (électroménager et plomberie incluses)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture salle à manger:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulombs (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 070 €/an
Calcul : 1 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 295 050 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 033 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 787 €
Revenus locatifs : +21 070 €
Charges déductibles : -70 787 €
Résultat foncier Année 1 : -49 717 €(Déficit de 49 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 337 €/an
Revenus locatifs : +21 070 €
Charges déductibles : -13 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28316.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 070 €70 797 €10 207 €-49 726 €21 400 €28 326 €28 326 €
221 492 €13 079 €9 940 €8 412 €--19 914 €
321 921 €12 802 €9 663 €9 119 €--10 795 €
422 360 €12 516 €9 376 €9 844 €--951 €
522 807 €12 219 €9 079 €10 588 €---
623 263 €11 911 €8 771 €11 352 €---
723 728 €11 593 €8 453 €12 136 €---
824 203 €11 263 €8 123 €12 940 €---
924 687 €10 921 €7 782 €13 766 €---
1025 181 €10 568 €7 428 €14 613 €---
1125 684 €10 201 €7 062 €15 483 €---
1226 198 €9 822 €6 682 €16 376 €---
1326 722 €9 429 €6 290 €17 293 €---
1427 256 €9 023 €5 883 €18 234 €---
1527 802 €8 601 €5 462 €19 200 €---
1628 358 €8 165 €5 026 €20 192 €---
1728 925 €7 714 €4 574 €21 211 €---
1829 503 €7 246 €4 106 €22 257 €---
1930 093 €6 762 €3 622 €23 332 €---
2030 695 €6 260 €3 120 €24 435 €---
2131 309 €5 740 €2 601 €25 569 €---
2231 935 €5 203 €2 063 €26 733 €---
2332 574 €4 645 €1 506 €27 929 €---
2433 225 €4 069 €929 €29 157 €---
2533 890 €3 471 €332 €30 419 €---
TOTAL674 882 €284 019 €148 077 €390 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 390 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 425 €-6 420 €+10 845 €
2+4 425 €0 €+4 425 €
3+4 425 €0 €+4 425 €
4+4 425 €0 €+4 425 €
5+4 425 €+2 891 €+1 534 €
6+4 425 €+3 406 €+1 019 €
7+4 425 €+3 641 €+784 €
8+4 425 €+3 882 €+543 €
9+4 425 €+4 130 €+295 €
10+4 425 €+4 384 €+41 €
11+4 425 €+4 645 €-220 €
12+4 425 €+4 913 €-488 €
13+4 425 €+5 188 €-763 €
14+4 425 €+5 470 €-1 045 €
15+4 425 €+5 760 €-1 335 €
16+4 425 €+6 058 €-1 633 €
17+4 425 €+6 363 €-1 938 €
18+4 425 €+6 677 €-2 252 €
19+4 425 €+7 000 €-2 575 €
20+4 425 €+7 331 €-2 906 €
21+4 425 €+7 671 €-3 246 €
22+4 425 €+8 020 €-3 595 €
23+4 425 €+8 379 €-3 954 €
24+4 425 €+8 747 €-4 322 €
25+4 425 €+9 126 €-4 701 €
Total+110 625 €+117 259 €+-6 634 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →