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Appartement - 2 pièce(s) - 48 m²

VilleBrienne-le-Château (10)
Surface48m²
Coût Total92 580€
Loyer Annuel4 870€
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-434€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé en centre-ville de Brienne le Château, appartement niché au Troisième étage comprenant une entrée (avec placards), un séjour ouvert sur la cuisine, cuisine elle même aménagée et équipée (four /plaque de cuisson). salle d'eau. Wc séparés. Mode de chauffage : gaz de ville (chaudière gaz) Appartement actuellement loué 320 €/mois Prix : 56000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 590.0 € et 840.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris).

Surface Loi Carrez : 55

Ville : Brienne-le-Château
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10500
Total : 92 580€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 88 100€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 406€/mois
Loyer annuel estimé : 4870€/an
Fourchette totale : 327€ - 504€/mois
Fourchette annuelle : 3922€ - 6046€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 818,88 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :87 306 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-31 306€ (-35.9%)
Marge achat-revente :-5 274€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 479,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 060,83€
Coût de l'assurance :8 100,75€
Taxe foncière : 486,96€/an
Soit par mois : 40,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 405,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-433,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer la chaudière gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Menuiseries intérieures
Remplacement des portes et plinthes dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(669 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² × 2000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 250€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Menuiseries intérieures: Remplacement portes et plinthes: 1 chambre × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brienne-le-Château (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 406 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 870 €/an
Calcul : 406 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 487 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 739 €
Revenus locatifs : +4 870 €
Charges déductibles : -39 739 €
Résultat foncier Année 1 : -34 869 €(Déficit de 34 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 469 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 639 €/an
Revenus locatifs : +4 870 €
Charges déductibles : -7 639 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 769 €/an(Déficit de 2 769 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13469.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 870 €39 742 €2 991 €-34 872 €21 400 €13 472 €13 472 €
24 967 €7 561 €2 910 €-2 594 €2 594 €-13 472 €
35 066 €7 478 €2 827 €-2 411 €2 411 €-13 472 €
45 168 €7 392 €2 741 €-2 224 €2 224 €-13 472 €
55 271 €7 302 €2 651 €-2 031 €2 031 €-13 472 €
65 376 €7 210 €2 559 €-1 834 €1 834 €-13 472 €
75 484 €7 115 €2 464 €-1 631 €1 631 €-13 472 €
85 594 €7 017 €2 366 €-1 423 €1 423 €-13 472 €
95 706 €6 915 €2 264 €-1 210 €1 210 €-13 472 €
105 820 €6 810 €2 159 €-991 €991 €-13 472 €
115 936 €6 702 €2 051 €-766 €766 €-13 472 €
126 055 €6 590 €1 939 €-535 €535 €--
136 176 €6 474 €1 823 €-298 €298 €--
146 299 €6 355 €1 704 €-55 €55 €--
156 425 €6 231 €1 580 €194 €---
166 554 €6 103 €1 452 €451 €---
176 685 €5 971 €1 320 €714 €---
186 819 €5 835 €1 184 €983 €---
196 955 €5 694 €1 043 €1 261 €---
207 094 €5 549 €898 €1 545 €---
217 236 €5 399 €748 €1 837 €---
227 381 €5 243 €592 €2 137 €---
237 528 €5 083 €432 €2 445 €---
247 679 €4 917 €266 €2 762 €---
257 833 €4 746 €95 €3 087 €---
TOTAL155 976 €191 436 €43 061 €-35 460 €39 404 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 821 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -35 460 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 023 €-6 420 €+7 443 €
2+1 023 €-778 €+1 801 €
3+1 023 €-723 €+1 746 €
4+1 023 €-667 €+1 690 €
5+1 023 €-609 €+1 632 €
6+1 023 €-550 €+1 573 €
7+1 023 €-489 €+1 512 €
8+1 023 €-427 €+1 450 €
9+1 023 €-363 €+1 386 €
10+1 023 €-297 €+1 320 €
11+1 023 €-230 €+1 253 €
12+1 023 €-161 €+1 184 €
13+1 023 €-89 €+1 112 €
14+1 023 €-17 €+1 040 €
15+1 023 €+58 €+965 €
16+1 023 €+135 €+888 €
17+1 023 €+214 €+809 €
18+1 023 €+295 €+728 €
19+1 023 €+378 €+645 €
20+1 023 €+464 €+559 €
21+1 023 €+551 €+472 €
22+1 023 €+641 €+382 €
23+1 023 €+734 €+289 €
24+1 023 €+829 €+194 €
25+1 023 €+926 €+97 €
Total+25 575 €-6 596 €+32 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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