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maison vente 6 pieces le brethon 180m2

VilleBrethon (03)
Surface180
Coût Total197 032
Loyer Annuel13 138
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-59
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 900 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 766,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À la sortie de Le Brethon – Ancien corps de ferme en partie rénové

Découvrez ce magnifique corps de ferme partiellement rénové, avec une toiture flambant neuve, alliant authenticité et confort. Cette propriété de caractère se compose de 4 chambres spacieuses, dont une avec dressing, toutes climatisées, idéales pour accueillir famille et invités dans un cadre paisible.

Le cœur de la maison s’articule autour d’un grand salon chaleureux, agrémenté d’un superbe poêle à bois et d’une cuisine aménagée, parfait pour des moments conviviaux en toute saison.

Vous profiterez également de deux salles d’eau ainsi que de plusieurs espaces de vie, dont une grande mezzanine de 40 m² offrant de nombreuses possibilités d’aménagement (bureau, salle de jeux, espace détente…).

Les combles, aménageables, constituent également une belle possibilité d’agrandissement grâce à leur volume généreux.

Un vaste garage/grange complète ce bien, apportant praticité et capacité de stockage.

Malgré une petite mitoyenneté cette ensemble est implanté sur une très belle parcelle de 30 130 m², offrant un environnement naturel privilégié, idéal pour les amoureux d’espace et de tranquillité.

Un bien rare, à découvrir sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 114 et classe CLIMAT A indice 4. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jonathan Wood mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT PIERRE DE LA REUNION sous le numéro 804129690, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Brethon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03350
Total : 197 032
Prix d'acquisition : 137 900
Travaux : 48 100
Valeur du bien : 186 000
Frais de notaire : 11 032
Coût estimé : 11 032
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1095€/mois
Loyer annuel estimé : 13138€/an
Fourchette totale : 861€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 10332€ - 16705€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :978,92 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :176 206
Prix d'achat :137 900
Décote à l'achat :-38 306 (-21.7%)
Marge achat-revente :-20 826€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 032
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 884,59
Coût de l'assurance :17 240,30
Taxe foncière : 1 313,75€/an
Soit par mois : 109,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 094,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau si chauffage électrique ou chaudière à condensation si chauffage au gaz.
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 100(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète 2 salles d'eau: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:4 500
    Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Revêtement sol 60 m²: 40€/m² × 60 = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Brethon (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 138 €/an
Calcul : 1 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 032 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 314 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 913
Revenus locatifs : +13 138
Charges déductibles : -56 913
Résultat foncier Année 1 : -43 775(Déficit de 43 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 375
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 813 €/an
Revenus locatifs : +13 138
Charges déductibles : -8 813
Résultat foncier Années 2+ : 4 325 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22375.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 635(65% de 137 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 259 €/an
Calcul : 89 635 € × 3,636% = 3 259
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 13856 9196 816-43 78221 400 €22 382 €22 382 €
213 4008 6416 6384 759--17 623 €
313 6688 4566 4535 212--12 410 €
413 9428 2646 2615 677--6 733 €
514 2208 0666 0636 154--579 €
614 5057 8615 8576 644---
714 7957 6485 6457 147---
815 0917 4285 4257 663---
915 3937 2005 1968 193---
1015 7016 9644 9608 737---
1116 0156 7194 7169 295---
1216 3356 4664 4629 869---
1316 6626 2044 20010 458---
1416 9955 9323 92911 063---
1517 3355 6513 64711 684---
1617 6815 3593 35612 322---
1718 0355 0583 05412 977---
1818 3964 7452 74213 650---
1918 7644 4222 41914 342---
2019 1394 0872 08415 052---
2119 5223 7401 73715 782---
2219 9123 3811 37816 531---
2320 3103 0091 00617 301---
2420 7172 62462018 093---
2521 1312 22522118 906---
TOTAL420 799197 06998 885223 73121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 731
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 759-6 420+9 179
2+2 7590+2 759
3+2 7590+2 759
4+2 7590+2 759
5+2 7590+2 759
6+2 759+1 820+939
7+2 759+2 144+615
8+2 759+2 299+460
9+2 759+2 458+301
10+2 759+2 621+138
11+2 759+2 789-30
12+2 759+2 961-202
13+2 759+3 137-378
14+2 759+3 319-560
15+2 759+3 505-746
16+2 759+3 697-938
17+2 759+3 893-1 134
18+2 759+4 095-1 336
19+2 759+4 302-1 543
20+2 759+4 516-1 757
21+2 759+4 734-1 975
22+2 759+4 959-2 200
23+2 759+5 190-2 431
24+2 759+5 428-2 669
25+2 759+5 672-2 913
Total+68 975+67 119+1 856
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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