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maison vente 6 pieces le brethon 180m2

Bien expiré
VilleBrethon (03)
Surface180m²
Coût Total197 032€
Loyer Annuel13 138€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 900 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 766,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À la sortie de Le Brethon – Ancien corps de ferme en partie rénové

Découvrez ce magnifique corps de ferme partiellement rénové, avec une toiture flambant neuve, alliant authenticité et confort. Cette propriété de caractère se compose de 4 chambres spacieuses, dont une avec dressing, toutes climatisées, idéales pour accueillir famille et invités dans un cadre paisible.

Le cœur de la maison s’articule autour d’un grand salon chaleureux, agrémenté d’un superbe poêle à bois et d’une cuisine aménagée, parfait pour des moments conviviaux en toute saison.

Vous profiterez également de deux salles d’eau ainsi que de plusieurs espaces de vie, dont une grande mezzanine de 40 m² offrant de nombreuses possibilités d’aménagement (bureau, salle de jeux, espace détente…).

Les combles, aménageables, constituent également une belle possibilité d’agrandissement grâce à leur volume généreux.

Un vaste garage/grange complète ce bien, apportant praticité et capacité de stockage.

Malgré une petite mitoyenneté cette ensemble est implanté sur une très belle parcelle de 30 130 m², offrant un environnement naturel privilégié, idéal pour les amoureux d’espace et de tranquillité.

Un bien rare, à découvrir sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 114 et classe CLIMAT A indice 4. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jonathan Wood mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT PIERRE DE LA REUNION sous le numéro 804129690, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Brethon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03350
Total : 197 032€
Prix d'acquisition : 137 900€
Travaux : 48 100€
Valeur du bien : 186 000€
Frais de notaire : 11 032€
Coût estimé : 11 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1095€/mois
Loyer annuel estimé : 13138€/an
Fourchette totale : 861€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 10332€ - 16705€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :978,92 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :176 206 €
Prix d'achat :137 900 €
Décote à l'achat :-38 306€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-20 826€ (-11.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 884,59€
Coût de l'assurance :17 240,30€
Taxe foncière : 1 313,75€/an
Soit par mois : 109,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 094,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 4 chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau si chauffage électrique ou chaudière à condensation si chauffage au gaz.
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 100 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète 2 salles d'eau: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:4 500€
    Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Revêtement sol 60 m²: 40€/m² × 60 = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€/fenêtre = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Brethon (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 138 €/an
Calcul : 1 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 032 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 314 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 913 €
Revenus locatifs : +13 138 €
Charges déductibles : -56 913 €
Résultat foncier Année 1 : -43 775 €(Déficit de 43 775 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 375 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 813 €/an
Revenus locatifs : +13 138 €
Charges déductibles : -8 813 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 325 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22375.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 635 €(65% de 137 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 259 €/an
Calcul : 89 635 € × 3,636% = 3 259 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 138 €56 919 €6 816 €-43 782 €21 400 €22 382 €22 382 €
213 400 €8 641 €6 638 €4 759 €--17 623 €
313 668 €8 456 €6 453 €5 212 €--12 410 €
413 942 €8 264 €6 261 €5 677 €--6 733 €
514 220 €8 066 €6 063 €6 154 €--579 €
614 505 €7 861 €5 857 €6 644 €---
714 795 €7 648 €5 645 €7 147 €---
815 091 €7 428 €5 425 €7 663 €---
915 393 €7 200 €5 196 €8 193 €---
1015 701 €6 964 €4 960 €8 737 €---
1116 015 €6 719 €4 716 €9 295 €---
1216 335 €6 466 €4 462 €9 869 €---
1316 662 €6 204 €4 200 €10 458 €---
1416 995 €5 932 €3 929 €11 063 €---
1517 335 €5 651 €3 647 €11 684 €---
1617 681 €5 359 €3 356 €12 322 €---
1718 035 €5 058 €3 054 €12 977 €---
1818 396 €4 745 €2 742 €13 650 €---
1918 764 €4 422 €2 419 €14 342 €---
2019 139 €4 087 €2 084 €15 052 €---
2119 522 €3 740 €1 737 €15 782 €---
2219 912 €3 381 €1 378 €16 531 €---
2320 310 €3 009 €1 006 €17 301 €---
2420 717 €2 624 €620 €18 093 €---
2521 131 €2 225 €221 €18 906 €---
TOTAL420 799 €197 069 €98 885 €223 731 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 731 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 759 €-6 420 €+9 179 €
2+2 759 €0 €+2 759 €
3+2 759 €0 €+2 759 €
4+2 759 €0 €+2 759 €
5+2 759 €0 €+2 759 €
6+2 759 €+1 820 €+939 €
7+2 759 €+2 144 €+615 €
8+2 759 €+2 299 €+460 €
9+2 759 €+2 458 €+301 €
10+2 759 €+2 621 €+138 €
11+2 759 €+2 789 €-30 €
12+2 759 €+2 961 €-202 €
13+2 759 €+3 137 €-378 €
14+2 759 €+3 319 €-560 €
15+2 759 €+3 505 €-746 €
16+2 759 €+3 697 €-938 €
17+2 759 €+3 893 €-1 134 €
18+2 759 €+4 095 €-1 336 €
19+2 759 €+4 302 €-1 543 €
20+2 759 €+4 516 €-1 757 €
21+2 759 €+4 734 €-1 975 €
22+2 759 €+4 959 €-2 200 €
23+2 759 €+5 190 €-2 431 €
24+2 759 €+5 428 €-2 669 €
25+2 759 €+5 672 €-2 913 €
Total+68 975 €+67 119 €+1 856 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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