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Idéal premier achat

Bien expiré
VilleSaint-Georges-le-Gaultier (72)
Surface87m²
Coût Total105 636€
Loyer Annuel6 761€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 700 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 651,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal premier achat - À voir absolument, idéale pour un premier achat ou pour du locatif ! Au coeur du village, cette maison située à entre Fresnay et Sillé le Guillaume ( environ 15 minutes),vous propose au rez-de-chaussée cuisine ouverte sur salon/séjour À l’étage deux chambres et salle d’eau Pompe à chaleur Courette sur l’arrière Garage non attenant à la sortie du village

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 230 € et 1 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Georges-le-Gaultier
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72130
Coordonnées : 48.272835, -0.142244
Total : 105 636€
Prix d'acquisition : 56 700€
Travaux : 44 400€
Valeur du bien : 101 100€
Frais de notaire : 4 536€
Coût estimé : 4 536€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6761€/an
Fourchette totale : 434€ - 731€/mois
Fourchette annuelle : 5209€ - 8776€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 636€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 545,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 965,87€
Coût de l'assurance :8 979,06€
Taxe foncière : 676,08€/an
Soit par mois : 56,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture des murs et finition
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - sol en béton et murs abîmés nécessitant rénovation substantielle
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture des murs et finition
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs non finis et sol en bois nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 400€
    Rénovation 2 chambres: 22 m² × 200€/m² = 4400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Georges-le-Gaultier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 761 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 636 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 834 €
Revenus locatifs : +6 761 €
Charges déductibles : -48 834 €
Résultat foncier Année 1 : -42 074 €(Déficit de 42 074 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 674 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 434 €/an
Revenus locatifs : +6 761 €
Charges déductibles : -4 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 326 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20673.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 855 €(65% de 56 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 340 €/an
Calcul : 36 855 € × 3,636% = 1 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 761 €48 838 €3 402 €-42 077 €21 400 €20 677 €20 677 €
26 896 €4 346 €3 310 €2 550 €--18 126 €
37 034 €4 251 €3 215 €2 783 €--15 343 €
47 175 €4 152 €3 117 €3 022 €--12 321 €
57 318 €4 051 €3 016 €3 267 €--9 053 €
67 464 €3 946 €2 911 €3 519 €--5 535 €
77 614 €3 838 €2 802 €3 776 €--1 759 €
87 766 €3 726 €2 690 €4 040 €---
97 921 €3 610 €2 575 €4 311 €---
108 080 €3 491 €2 455 €4 589 €---
118 241 €3 367 €2 332 €4 874 €---
128 406 €3 240 €2 205 €5 166 €---
138 574 €3 108 €2 073 €5 466 €---
148 746 €2 972 €1 937 €5 774 €---
158 921 €2 832 €1 796 €6 089 €---
169 099 €2 686 €1 651 €6 413 €---
179 281 €2 536 €1 501 €6 745 €---
189 467 €2 381 €1 346 €7 085 €---
199 656 €2 221 €1 186 €7 435 €---
209 849 €2 056 €1 021 €7 793 €---
2110 046 €1 885 €850 €8 161 €---
2210 247 €1 708 €673 €8 539 €---
2310 452 €1 526 €491 €8 926 €---
2410 661 €1 338 €302 €9 323 €---
2510 874 €1 143 €108 €9 731 €---
TOTAL216 550 €119 247 €48 966 €97 303 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 303 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 420 €-6 420 €+7 840 €
2+1 420 €0 €+1 420 €
3+1 420 €0 €+1 420 €
4+1 420 €0 €+1 420 €
5+1 420 €0 €+1 420 €
6+1 420 €0 €+1 420 €
7+1 420 €0 €+1 420 €
8+1 420 €+685 €+735 €
9+1 420 €+1 293 €+127 €
10+1 420 €+1 377 €+43 €
11+1 420 €+1 462 €-42 €
12+1 420 €+1 550 €-130 €
13+1 420 €+1 640 €-220 €
14+1 420 €+1 732 €-312 €
15+1 420 €+1 827 €-407 €
16+1 420 €+1 924 €-504 €
17+1 420 €+2 023 €-603 €
18+1 420 €+2 126 €-706 €
19+1 420 €+2 230 €-810 €
20+1 420 €+2 338 €-918 €
21+1 420 €+2 448 €-1 028 €
22+1 420 €+2 562 €-1 142 €
23+1 420 €+2 678 €-1 258 €
24+1 420 €+2 797 €-1 377 €
25+1 420 €+2 919 €-1 499 €
Total+35 500 €+29 191 €+6 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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