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Maison à vendre

VilleAire-sur-l'Adour (40)
Surface297m²
Coût Total367 240€
Loyer Annuel27 886€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 297 m²
Prix au m² : 771,04 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 47 m²), 5 chambres, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Terrasse, Exposition sud-est

Cette superbe maison, riche en caractère, est localisée dans un adorable village gersois.

Elle met à votre disposition au rez-de-chaussée :

Un grand hall qui mène à gauche vers un salon équipé d'une cheminée et une salle à manger d'environ 50 m².

À votre droite, vous trouverez une salle à manger supplémentaire équipée d'une cheminée.

Le rez-de-chaussée comprend un bureau pouvant servir de chambre, une salle d'eau avec WC, ainsi qu'une grande cuisine qui s'ouvre sur une terrasse

Un élégant escalier vous conduit à l'étage supérieur.

Ce bien comprend une mezzanine, quatre chambres dont une suite parentale, ainsi qu'une salle d'eau, une salle de bain et deux toilettes séparées.

Tout sur un jardin clos et arboré comprenant deux dépendances.

Localisée à une dizaine de minutes d'Aire sur L'Adour.

Parfait pour une grande famille ou une résidence secondaire.

Possibilité d'acquérir le bien meublé.

Amoureux d'ancien , ce bien est un vrai coup de coeur . Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Didier DEBONO Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°520 158 858 Greffe de MONT DE MARSAN) (réf. 590896 )

Ville : Aire-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40800
Coordonnées : 43.699955, -0.265752
Total : 367 240€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 119 920€
Valeur du bien : 348 920€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 297m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2324€/mois
Loyer annuel estimé : 27886€/an
Fourchette totale : 1911€ - 2826€/mois
Fourchette annuelle : 22929€ - 33914€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 461,96 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :434 202 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-205 202€ (-47.3%)
Marge achat-revente :66 962€ (15.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :367 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 838,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :107,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 945,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 307,00€
Coût de l'assurance :32 133,50€
Taxe foncière : 2 788,60€/an
Soit par mois : 232,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 323,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 177,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 343 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 297 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 297 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 37 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes et rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes et rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éliminer le plomb
Quantité: 297 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :119 920 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:17 820€
    Isolation toiture/combles: 297 m² × 60€/m² = 17820€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:29 600€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 800€/fenêtre = 29600€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:5 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 50€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 15000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité:1 400€
    Tableau électrique: 1 tableau = 1400€, Main d'œuvre: 0€
  • Plomberie:26 700€
    Mise à jour plomberie: 297 m² × 90€/m² = 26700€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aire-sur-l'Adour (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 886 €/an
Calcul : 2 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 692 €/an
Base de calcul : Emprunt de 367 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 285 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 119 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 136 686 €
Revenus locatifs : +27 886 €
Charges déductibles : -136 686 €
Résultat foncier Année 1 : -108 800 €(Déficit de 108 800 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 87 400 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 766 €/an
Revenus locatifs : +27 886 €
Charges déductibles : -16 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 120 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 87400.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 886 €136 698 €12 704 €-108 812 €21 400 €87 412 €87 412 €
228 444 €16 445 €12 371 €11 998 €--75 414 €
329 013 €16 101 €12 027 €12 912 €--62 502 €
429 593 €15 744 €11 670 €13 849 €--48 653 €
530 185 €15 374 €11 300 €14 811 €--33 842 €
630 788 €14 991 €10 917 €15 797 €--18 045 €
731 404 €14 595 €10 521 €16 809 €--1 236 €
832 032 €14 185 €10 111 €17 848 €---
932 673 €13 759 €9 686 €18 913 €---
1033 326 €13 319 €9 245 €20 007 €---
1133 993 €12 863 €8 790 €21 129 €---
1234 673 €12 391 €8 317 €22 281 €---
1335 366 €11 903 €7 829 €23 464 €---
1436 073 €11 396 €7 322 €24 677 €---
1536 795 €10 872 €6 798 €25 923 €---
1637 531 €10 329 €6 255 €27 202 €---
1738 281 €9 767 €5 693 €28 514 €---
1839 047 €9 185 €5 111 €29 862 €---
1939 828 €8 582 €4 508 €31 246 €---
2040 625 €7 958 €3 884 €32 667 €---
2141 437 €7 311 €3 237 €34 126 €---
2242 266 €6 641 €2 568 €35 624 €---
2343 111 €5 948 €1 874 €37 163 €---
2443 973 €5 230 €1 156 €38 743 €---
2544 853 €4 487 €413 €40 366 €---
TOTAL893 196 €406 075 €184 307 €487 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 487 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 856 €-6 420 €+12 276 €
2+5 856 €0 €+5 856 €
3+5 856 €0 €+5 856 €
4+5 856 €0 €+5 856 €
5+5 856 €0 €+5 856 €
6+5 856 €0 €+5 856 €
7+5 856 €0 €+5 856 €
8+5 856 €+4 983 €+873 €
9+5 856 €+5 674 €+182 €
10+5 856 €+6 002 €-146 €
11+5 856 €+6 339 €-483 €
12+5 856 €+6 684 €-828 €
13+5 856 €+7 039 €-1 183 €
14+5 856 €+7 403 €-1 547 €
15+5 856 €+7 777 €-1 921 €
16+5 856 €+8 160 €-2 304 €
17+5 856 €+8 554 €-2 698 €
18+5 856 €+8 959 €-3 103 €
19+5 856 €+9 374 €-3 518 €
20+5 856 €+9 800 €-3 944 €
21+5 856 €+10 238 €-4 382 €
22+5 856 €+10 687 €-4 831 €
23+5 856 €+11 149 €-5 293 €
24+5 856 €+11 623 €-5 767 €
25+5 856 €+12 110 €-6 254 €
Total+146 400 €+146 136 €+264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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