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Maison de plain-pied à vendre

VilleVilleneuve-sur-Lot (47)
Surface360m²
Coût Total372 620€
Loyer Annuel36 248€
Rentabilité9.73%
Cashflow/mois+790€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 324 000 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Kitchenette, 8 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Pas de cave

Dans un secteur calme et recherché, un ensemble immobilier composé de 4 maisons individuelles de plain-pied, actuellement toutes louées, idéal pour un investissement. Chaque maison comprend : Un salon/séjour lumineux avec coin cuisine meublée et équipée (plaque électriques halogènes, hotte aspirante). Deux chambres avec placards intégrés. Une salle de bains et un WC indépendant , une petite buanderie. Un garage individuel. Une terrasse en façade et un jardin privatif d'environ 300 m² clos par des sapinettes, offrant intimité et verdure. Atouts : Quartier calme et agréable, environnement résidentiel. Rendement locatif immédiat grâce aux baux déjà en place pour un montant mensuel de : 2400 eurosConfort de plain-pied apprécié des locataires. Espaces extérieurs privatifs bien délimités. Opportunité rare, idéal investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine avec un bien rentable et sans travaux à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Villeneuve-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47300
Coordonnées : 44.443343, 0.743246
Total : 372 620€
Prix d'acquisition : 324 000€
Travaux : 22 700€
Valeur du bien : 346 700€
Frais de notaire : 25 920€
Coût estimé : 25 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 3021€/mois
Loyer annuel estimé : 36248€/an
Fourchette totale : 2359€ - 3869€/mois
Fourchette annuelle : 28302€ - 46423€/an
Rentabilité brute :9.73%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 12.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 097,78 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :755 201 €
Prix d'achat :324 000 €
Décote à l'achat :-431 201€ (-57.1%)
Marge achat-revente :382 581€ (50.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 819,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :108,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 928,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 313,08€
Coût de l'assurance :32 604,25€
Taxe foncière : 3 624,76€/an
Soit par mois : 302,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 020,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 230,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :790,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments usés de la cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments datés de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète rafraîchissement: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète rafraîchissement: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 8 chambres × 150€/chambre = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 021 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 248 €/an
Calcul : 3 021 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 304 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 656 €
Revenus locatifs : +36 248 €
Charges déductibles : -39 656 €
Résultat foncier Année 1 : -3 408 €(Déficit de 3 408 €)
Imputable sur revenu global : 3 408 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 956 €/an
Revenus locatifs : +36 248 €
Charges déductibles : -16 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 292 €/an
Prix d'achat du bien : 324 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 210 600 €(65% de 324 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 658 €/an
Calcul : 210 600 € × 3,636% = 7 658 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 248 €39 668 €12 039 €-3 420 €3 420 €--
236 973 €16 642 €11 713 €20 330 €---
337 712 €16 306 €11 377 €21 406 €---
438 466 €15 959 €11 030 €22 507 €---
539 236 €15 600 €10 671 €23 635 €---
640 020 €15 230 €10 301 €24 791 €---
740 821 €14 847 €9 918 €25 974 €---
841 637 €14 451 €9 522 €27 186 €---
942 470 €14 042 €9 113 €28 428 €---
1043 319 €13 620 €8 691 €29 699 €---
1144 186 €13 184 €8 255 €31 002 €---
1245 069 €12 733 €7 804 €32 337 €---
1345 971 €12 267 €7 338 €33 704 €---
1446 890 €11 786 €6 857 €35 105 €---
1547 828 €11 288 €6 359 €36 540 €---
1648 785 €10 774 €5 846 €38 010 €---
1749 760 €10 244 €5 315 €39 517 €---
1850 755 €9 695 €4 766 €41 060 €---
1951 771 €9 128 €4 200 €42 642 €---
2052 806 €8 543 €3 614 €44 263 €---
2153 862 €7 938 €3 009 €45 924 €---
2254 939 €7 313 €2 384 €47 626 €---
2356 038 €6 667 €1 738 €49 371 €---
2457 159 €6 000 €1 071 €51 159 €---
2558 302 €5 311 €382 €52 991 €---
TOTAL1 161 022 €319 236 €173 313 €841 786 €3 420 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 026 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 841 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 612 €-1 026 €+8 638 €
2+7 612 €+6 099 €+1 513 €
3+7 612 €+6 422 €+1 190 €
4+7 612 €+6 752 €+860 €
5+7 612 €+7 091 €+521 €
6+7 612 €+7 437 €+175 €
7+7 612 €+7 792 €-180 €
8+7 612 €+8 156 €-544 €
9+7 612 €+8 528 €-916 €
10+7 612 €+8 910 €-1 298 €
11+7 612 €+9 301 €-1 689 €
12+7 612 €+9 701 €-2 089 €
13+7 612 €+10 111 €-2 499 €
14+7 612 €+10 531 €-2 919 €
15+7 612 €+10 962 €-3 350 €
16+7 612 €+11 403 €-3 791 €
17+7 612 €+11 855 €-4 243 €
18+7 612 €+12 318 €-4 706 €
19+7 612 €+12 793 €-5 181 €
20+7 612 €+13 279 €-5 667 €
21+7 612 €+13 777 €-6 165 €
22+7 612 €+14 288 €-6 676 €
23+7 612 €+14 811 €-7 199 €
24+7 612 €+15 348 €-7 736 €
25+7 612 €+15 897 €-8 285 €
Total+190 300 €+252 536 €+-62 236 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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