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À saisir ! local commercial en hyper-centre de moréac

Bien expiré
VilleMoréac (56)
Surface51m²
Coût Total80 700€
Loyer Annuel5 742€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 882,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 51 m², 3 pièces

Vous rêvez de lancer ou développer votre activité dans un emplacement stratégique ? Ce local commercial au coeur de Moréac est l'opportunité qu'il vous faut ! En plein centre bourg, à proximité immédiate des commerces, services et parkings, une visibilité optimale pour capter votre clientèle. Surface de plus de 50 m², parfaitement agencée pour un démarrage immédiat : Espace d'accueil spacieux et lumineux, idéal pour créer une atmosphère chaleureuse et professionnelle Arrière-cuisine fonctionnelle, parfaite pour vos besoins de stockage ou de préparation Bureau indépendant, propice à la concentration et à la confidentialité. Prix attractif : 45.000 euros Fai, un excellent rapport qualité/emplacement pour un projet durable et rentable. Polyvalence assurée : idéal pour une boutique, un cabinet, des bureaux, une profession libérale. Laissez libre cours à vos ambitions ! Contactez nous dès aujourd'hui pour planifier une visite et donner vie à votre projet professionnel ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Moréac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56500
Coordonnées : 47.919590, -2.820730
Total : 80 700€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 77 100€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.35€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 478€/mois
Loyer annuel estimé : 5742€/an
Fourchette totale : 375€ - 611€/mois
Fourchette annuelle : 4496€ - 7334€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :404,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 427,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 760,80€
Coût de l'assurance :6 859,50€
Taxe foncière : 574,19€/an
Soit par mois : 47,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 478,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 475,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Local commercial - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Local commercial - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments de rangement et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(629 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13800€ = 13800€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:400€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Moréac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 742 €/an
Calcul : 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 805 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 754 €
Revenus locatifs : +5 742 €
Charges déductibles : -35 754 €
Résultat foncier Année 1 : -30 012 €(Déficit de 30 012 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 612 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 654 €/an
Revenus locatifs : +5 742 €
Charges déductibles : -3 654 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 088 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8611.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 742 €35 756 €2 808 €-30 014 €21 400 €8 614 €8 614 €
25 857 €3 583 €2 734 €2 274 €--6 341 €
35 974 €3 507 €2 658 €2 467 €--3 874 €
46 093 €3 428 €2 580 €2 665 €--1 209 €
56 215 €3 347 €2 498 €2 868 €---
66 340 €3 262 €2 414 €3 077 €---
76 466 €3 175 €2 326 €3 291 €---
86 596 €3 084 €2 236 €3 511 €---
96 728 €2 990 €2 142 €3 737 €---
106 862 €2 893 €2 045 €3 969 €---
116 999 €2 793 €1 944 €4 207 €---
127 139 €2 688 €1 840 €4 451 €---
137 282 €2 580 €1 732 €4 702 €---
147 428 €2 469 €1 620 €4 959 €---
157 576 €2 353 €1 504 €5 224 €---
167 728 €2 233 €1 384 €5 495 €---
177 882 €2 108 €1 260 €5 774 €---
188 040 €1 980 €1 131 €6 060 €---
198 201 €1 846 €998 €6 354 €---
208 365 €1 708 €860 €6 657 €---
218 532 €1 565 €717 €6 967 €---
228 703 €1 417 €568 €7 286 €---
238 877 €1 264 €415 €7 613 €---
249 054 €1 105 €256 €7 950 €---
259 235 €940 €91 €8 296 €---
TOTAL183 915 €94 075 €40 761 €89 840 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 206 €-6 420 €+7 626 €
2+1 206 €0 €+1 206 €
3+1 206 €0 €+1 206 €
4+1 206 €0 €+1 206 €
5+1 206 €+498 €+708 €
6+1 206 €+923 €+283 €
7+1 206 €+987 €+219 €
8+1 206 €+1 053 €+153 €
9+1 206 €+1 121 €+85 €
10+1 206 €+1 191 €+15 €
11+1 206 €+1 262 €-56 €
12+1 206 €+1 335 €-129 €
13+1 206 €+1 411 €-205 €
14+1 206 €+1 488 €-282 €
15+1 206 €+1 567 €-361 €
16+1 206 €+1 649 €-443 €
17+1 206 €+1 732 €-526 €
18+1 206 €+1 818 €-612 €
19+1 206 €+1 906 €-700 €
20+1 206 €+1 997 €-791 €
21+1 206 €+2 090 €-884 €
22+1 206 €+2 186 €-980 €
23+1 206 €+2 284 €-1 078 €
24+1 206 €+2 385 €-1 179 €
25+1 206 €+2 489 €-1 283 €
Total+30 150 €+26 952 €+3 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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