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Maison 6 pièces 158 m²

VilleCaurel (22)
Surface158m²
Coût Total152 906€
Loyer Annuel15 071€
Rentabilité9.86%
Cashflow/mois+320€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 950 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 575,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Caurel, maison mitoyenne de trois étages à moins de 5 minutes du lac de Guerlédan

A17997 - Cette belle maison familiale de 2 chambres à faible entretien est idéalement placée pour les loisirs au bord du lac, anciennement une boucherie, elle a un potentiel commercial avec un logement.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A17997 Date de réalisation du diagnostic : 17/02/2023 Prix hors honoraires : 85 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 850 € et 2 560 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Caurel
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22530
Coordonnées : 48.215400, -3.038833
Total : 152 906€
Prix d'acquisition : 90 950€
Travaux : 54 680€
Valeur du bien : 145 630€
Frais de notaire : 7 276€
Coût estimé : 7 276€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1256€/mois
Loyer annuel estimé : 15071€/an
Fourchette totale : 981€ - 1608€/mois
Fourchette annuelle : 11773€ - 19294€/an
Rentabilité brute :9.86%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 277,15 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 790 €
Prix d'achat :90 950 €
Décote à l'achat :-110 840€ (-54.9%)
Marge achat-revente :48 884€ (24.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 906€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 810,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 739,04€
Coût de l'assurance :13 379,27€
Taxe foncière : 1 507,13€/an
Soit par mois : 125,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 255,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 935,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :320,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans le salon
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 680 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:9 480€
    Isolation toiture/combles: 158 m² × 60€/m² = 9480€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€/fenêtre = 15000€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caurel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 256 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 071 €/an
Calcul : 1 256 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 285 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 906 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 007 €
Revenus locatifs : +15 071 €
Charges déductibles : -62 007 €
Résultat foncier Année 1 : -46 936 €(Déficit de 46 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 327 €/an
Revenus locatifs : +15 071 €
Charges déductibles : -7 327 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25535.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 118 €(65% de 90 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 150 €/an
Calcul : 59 118 € × 3,636% = 2 150 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 071 €62 012 €5 290 €-46 941 €21 400 €25 541 €25 541 €
215 373 €7 193 €5 151 €8 179 €--17 361 €
315 680 €7 050 €5 008 €8 630 €--8 731 €
415 994 €6 901 €4 859 €9 093 €---
516 314 €6 747 €4 705 €9 566 €---
616 640 €6 588 €4 546 €10 052 €---
716 973 €6 423 €4 381 €10 550 €---
817 312 €6 252 €4 210 €11 060 €---
917 658 €6 075 €4 033 €11 583 €---
1018 012 €5 892 €3 849 €12 120 €---
1118 372 €5 702 €3 660 €12 670 €---
1218 739 €5 505 €3 463 €13 234 €---
1319 114 €5 302 €3 260 €13 812 €---
1419 496 €5 091 €3 049 €14 405 €---
1519 886 €4 873 €2 831 €15 013 €---
1620 284 €4 647 €2 604 €15 637 €---
1720 690 €4 413 €2 370 €16 277 €---
1821 104 €4 170 €2 128 €16 933 €---
1921 526 €3 919 €1 877 €17 606 €---
2021 956 €3 659 €1 617 €18 297 €---
2122 395 €3 390 €1 348 €19 005 €---
2222 843 €3 111 €1 069 €19 732 €---
2323 300 €2 823 €780 €20 477 €---
2423 766 €2 524 €481 €21 242 €---
2524 241 €2 214 €172 €22 027 €---
TOTAL482 740 €182 477 €76 739 €300 263 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 165 €-6 420 €+9 585 €
2+3 165 €0 €+3 165 €
3+3 165 €0 €+3 165 €
4+3 165 €+109 €+3 056 €
5+3 165 €+2 870 €+295 €
6+3 165 €+3 016 €+149 €
7+3 165 €+3 165 €0 €
8+3 165 €+3 318 €-153 €
9+3 165 €+3 475 €-310 €
10+3 165 €+3 636 €-471 €
11+3 165 €+3 801 €-636 €
12+3 165 €+3 970 €-805 €
13+3 165 €+4 144 €-979 €
14+3 165 €+4 322 €-1 157 €
15+3 165 €+4 504 €-1 339 €
16+3 165 €+4 691 €-1 526 €
17+3 165 €+4 883 €-1 718 €
18+3 165 €+5 080 €-1 915 €
19+3 165 €+5 282 €-2 117 €
20+3 165 €+5 489 €-2 324 €
21+3 165 €+5 702 €-2 537 €
22+3 165 €+5 920 €-2 755 €
23+3 165 €+6 143 €-2 978 €
24+3 165 €+6 373 €-3 208 €
25+3 165 €+6 608 €-3 443 €
Total+79 125 €+90 079 €+-10 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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