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Vends t6 et plus - 195m² - Cazaubon 32150

Bien expiré
VilleCazaubon (32)
Surface195m²
Coût Total262 070€
Loyer Annuel15 869€
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 820,51 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce complexe de 195 m², spécial investisseurs, comprenant deux appartements spacieux, agencés en duplexe, offrant un cadre de vie agréable et un studio à rénover en rez-de-jardin. Il comprend au total 9 pièces dont 6 chambres, parfait un investisseur cherchant à s'établir dans une ville renommée pour ses qualités thermales et touristiques. Les 2 logements sont actuellement loués. Possibilité à l'issue de produire des chambres ou appartement pour curistes.

Idéalement situé à Barbotan les Thermes, vous serez à proximité de nombreux lieux d'intérêt. À seulement 500 mètres des thermes et 600 mètres du centre ville parfait pour des promenades où vous trouverez des commerces et services de proximité. Prévoir travaux de rénovation.

Caractéristiques techniques

  • DPE : F
  • Forte rentabilitée / rendement brut 8%

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ()

Intéressés ? Contactez Zefir pour visiter ce bien.

Ville : Cazaubon
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32150
Coordonnées : 43.955345, -0.037876
Total : 262 070€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 89 270€
Valeur du bien : 249 270€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 6.78€/m²/mois
Fourchette : 5.20€ - 8.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1322€/mois
Loyer annuel estimé : 15869€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 12160€ - 20710€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 289,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :76,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 366,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 811,09€
Coût de l'assurance :22 931,12€
Taxe foncière : 1 586,89€/an
Soit par mois : 132,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 322,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 195 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - DPE F
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 195 m²
Raison: Normes de plomberie - DPE F

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 270 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 630€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 1525€
  • Menuiseries:21 450€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 975€ = 19500€, Main d'œuvre: 1950€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:8 970€
    Isolation combles: 195 m² × 40€/m² = 7800€, Main d'œuvre: 1170€
  • Cuisine:3 375€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 22500€, Main d'œuvre: 3375€
  • Salle de bain:1 800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres:15 525€
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€, Main d'œuvre: 2025€
  • Salon:6 900€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 900€
  • Électricité générale:180€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 180€
  • Plomberie générale:17 940€
    Mise à jour plomberie: 195 m² × 80€/m² = 15600€, Main d'œuvre: 2340€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cazaubon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 322 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 869 €/an
Calcul : 1 322 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 070 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 415 €
Revenus locatifs : +15 869 €
Charges déductibles : -100 415 €
Résultat foncier Année 1 : -84 546 €(Déficit de 84 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 145 €/an
Revenus locatifs : +15 869 €
Charges déductibles : -11 145 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 724 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63146.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 869 €100 423 €8 649 €-84 554 €21 400 €63 154 €63 154 €
216 186 €10 922 €8 418 €5 264 €--57 890 €
316 510 €10 683 €8 178 €5 827 €--52 063 €
416 840 €10 435 €7 931 €6 405 €--45 657 €
517 177 €10 179 €7 675 €6 998 €--38 660 €
617 521 €9 915 €7 410 €7 606 €--31 054 €
717 871 €9 641 €7 137 €8 230 €--22 824 €
818 228 €9 358 €6 854 €8 870 €--13 954 €
918 593 €9 066 €6 562 €9 527 €--4 427 €
1018 965 €8 764 €6 259 €10 201 €---
1119 344 €8 451 €5 947 €10 893 €---
1219 731 €8 128 €5 624 €11 603 €---
1320 126 €7 794 €5 290 €12 332 €---
1420 528 €7 448 €4 944 €13 080 €---
1520 939 €7 091 €4 587 €13 848 €---
1621 357 €6 722 €4 218 €14 636 €---
1721 785 €6 340 €3 836 €15 445 €---
1822 220 €5 945 €3 441 €16 275 €---
1922 665 €5 537 €3 033 €17 128 €---
2023 118 €5 115 €2 611 €18 003 €---
2123 580 €4 679 €2 175 €18 902 €---
2224 052 €4 228 €1 724 €19 824 €---
2324 533 €3 761 €1 257 €20 772 €---
2425 024 €3 279 €775 €21 745 €---
2525 524 €2 781 €276 €22 744 €---
TOTAL508 286 €276 684 €124 811 €231 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 869 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 332 €-6 420 €+9 752 €
2+3 332 €0 €+3 332 €
3+3 332 €0 €+3 332 €
4+3 332 €0 €+3 332 €
5+3 332 €0 €+3 332 €
6+3 332 €0 €+3 332 €
7+3 332 €0 €+3 332 €
8+3 332 €0 €+3 332 €
9+3 332 €0 €+3 332 €
10+3 332 €+1 732 €+1 600 €
11+3 332 €+3 268 €+64 €
12+3 332 €+3 481 €-149 €
13+3 332 €+3 700 €-368 €
14+3 332 €+3 924 €-592 €
15+3 332 €+4 154 €-822 €
16+3 332 €+4 391 €-1 059 €
17+3 332 €+4 633 €-1 301 €
18+3 332 €+4 883 €-1 551 €
19+3 332 €+5 138 €-1 806 €
20+3 332 €+5 401 €-2 069 €
21+3 332 €+5 670 €-2 338 €
22+3 332 €+5 947 €-2 615 €
23+3 332 €+6 232 €-2 900 €
24+3 332 €+6 523 €-3 191 €
25+3 332 €+6 823 €-3 491 €
Total+83 300 €+69 480 €+13 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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