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Appartement 5 pièces 83 m²

VilleGuérande (44)
Surface83m²
Coût Total151 080€
Loyer Annuel11 815€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 548,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 83 m²

Uniquement présenté par l'agence Avenir Immobilier & Home Staging.

Découvrez cet appartement fonctionnel, idéalement situé à proximité des remparts et de toutes les commodités !

Il vous offre une entrée, une pièce de vie spacieuse avec une cuisine ouverte aménagée et équipée, une salle d'eau avec un WC et à l'étage 3 chambres. Bénéficiez également d'une terrasse clos de mur pour profiter des belles journées et sa dépendance extérieur, idéal pour ranger vos vélos et autres équipements avec un potentiel d'agrandissement et réhabilitation !

Son atout supplémentaire : Création d'un futur jardin A prévoir travaux de remaniement de toiture, étanchéité, isolation, peinture et une partie démolition ! Devis déjà réalisés par des professionnels pour vous aider à mieux budgétiser l'ensemble de vos travaux !

Cet appartement est idéale pour artisans, investisseurs… Il s'adapte parfaitement à divers projets, qu'ils soient personnels ou professionnels !

Performance énergétique et climatique : DPE : D (173kwh) A (33kg CO²) N'attendez plus, contacter nous pour en savoir plus !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Prix du bien : 128 500€ Frais d'agence inclus Prix du bien hors honoraires : 120 000€ Honoraires TTC : 8 500€ Honoraires à la charge de l'acquéreur

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Caroline ROCHETTE, au [Coordonnées masquées] ou par courriel à [Coordonnées masquées].

[Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] - Caroline Rochette Avenir Immobilier & Home Staging

Votre conseiller AVENIR IMMOBILIER & HOME STAGING : CEO et Fondateur - Agent Immobilier - Caroline ROCHETTE DRIQUERT Carte T oui RCP oui

Surface : 83 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/02/2025

Consommation énergie primaire : 173 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 100 € et 2 900 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Guérande
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44350
Coordonnées : 47.325290, -2.437505
Total : 151 080€
Prix d'acquisition : 128 500€
Travaux : 12 300€
Valeur du bien : 140 800€
Frais de notaire : 10 280€
Coût estimé : 10 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.86€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 14.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11815€/an
Fourchette totale : 800€ - 1211€/mois
Fourchette annuelle : 9602€ - 14537€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 559,77 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :295 460 €
Prix d'achat :128 500 €
Décote à l'achat :-166 960€ (-56.5%)
Marge achat-revente :144 380€ (48.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 800,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 822,63€
Coût de l'assurance :13 219,50€
Taxe foncière : 1 181,45€/an
Soit par mois : 98,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 984,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel ou total.
Quantité: Salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 300 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guérande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 815 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 080 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 529 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 181 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 232 €
Revenus locatifs : +11 815 €
Charges déductibles : -19 232 €
Résultat foncier Année 1 : -7 417 €(Déficit de 7 417 €)
Imputable sur revenu global : 7 417 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 932 €/an
Revenus locatifs : +11 815 €
Charges déductibles : -6 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 883 €/an
Prix d'achat du bien : 128 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 525 €(65% de 128 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 037 €/an
Calcul : 83 525 € × 3,636% = 3 037 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 815 €19 237 €5 226 €-7 422 €7 422 €--
212 051 €6 800 €5 090 €5 251 €---
312 292 €6 658 €4 948 €5 634 €---
412 538 €6 511 €4 801 €6 027 €---
512 788 €6 359 €4 649 €6 429 €---
613 044 €6 202 €4 491 €6 843 €---
713 305 €6 039 €4 328 €7 267 €---
813 571 €5 870 €4 159 €7 702 €---
913 843 €5 695 €3 985 €8 148 €---
1014 119 €5 514 €3 803 €8 606 €---
1114 402 €5 326 €3 616 €9 076 €---
1214 690 €5 132 €3 422 €9 558 €---
1314 984 €4 931 €3 221 €10 053 €---
1415 283 €4 723 €3 012 €10 561 €---
1515 589 €4 507 €2 797 €11 082 €---
1615 901 €4 284 €2 573 €11 617 €---
1716 219 €4 052 €2 342 €12 166 €---
1816 543 €3 813 €2 103 €12 730 €---
1916 874 €3 565 €1 855 €13 309 €---
2017 212 €3 308 €1 598 €13 904 €---
2117 556 €3 042 €1 332 €14 514 €---
2217 907 €2 767 €1 056 €15 140 €---
2318 265 €2 481 €771 €15 784 €---
2418 630 €2 186 €476 €16 444 €---
2519 003 €1 880 €170 €17 123 €---
TOTAL378 423 €130 878 €75 823 €247 544 €7 422 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 227 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 481 €-2 227 €+4 708 €
2+2 481 €+1 575 €+906 €
3+2 481 €+1 690 €+791 €
4+2 481 €+1 808 €+673 €
5+2 481 €+1 929 €+552 €
6+2 481 €+2 053 €+428 €
7+2 481 €+2 180 €+301 €
8+2 481 €+2 310 €+171 €
9+2 481 €+2 444 €+37 €
10+2 481 €+2 582 €-101 €
11+2 481 €+2 723 €-242 €
12+2 481 €+2 867 €-386 €
13+2 481 €+3 016 €-535 €
14+2 481 €+3 168 €-687 €
15+2 481 €+3 325 €-844 €
16+2 481 €+3 485 €-1 004 €
17+2 481 €+3 650 €-1 169 €
18+2 481 €+3 819 €-1 338 €
19+2 481 €+3 993 €-1 512 €
20+2 481 €+4 171 €-1 690 €
21+2 481 €+4 354 €-1 873 €
22+2 481 €+4 542 €-2 061 €
23+2 481 €+4 735 €-2 254 €
24+2 481 €+4 933 €-2 452 €
25+2 481 €+5 137 €-2 656 €
Total+62 025 €+74 263 €+-12 238 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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