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Appartement F4 - AVRANCHES

Bien expiré
VilleAvranches (50)
Surface85.71m²
Coût Total128 860€
Loyer Annuel9 213€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 85.71 m²
Prix au m² : 1 137,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

L'Agence HEUDES-LAINE IMMOBILIER vous propose en exclusivité cet appartement de type F4 de 93,07 m², situé au sein d'une résidence à proximité immédiate des commerces. Il se compose d'une entrée avec placard, d'une cuisine avec accès au balcon, d'un séjour-salon lumineux, de deux chambres, d'une salle de bains, d'une buanderie, d'un dressing et de WC indépendants. Au sous-sol : un garage. Cet appartement, libre de toute occupation, offre un beau potentiel et constitue une opportunité pour les acquéreurs souhaitant créer un intérieur à leur image. Un rafraîchissement est à prévoir, laissant la possibilité de moderniser les prestations et de personnaliser les espaces selon vos envies. Le chauffage et l'eau sont collectifs. L'électricité est individuelle. Vous souhaitez en savoir plus ou organiser une visite ? Contactez-nous au 02 33 58 01 07. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 52 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2502.54 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/54402.pdf

Ville : Avranches
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50300
Coordonnées : 48.680711, -1.348783
Total : 128 860€
Prix d'acquisition : 97 500€
Travaux : 23 560€
Valeur du bien : 121 060€
Frais de notaire : 7 800€
Coût estimé : 7 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.71m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9213€/an
Fourchette totale : 598€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7171€ - 11837€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 930,56 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 468 €
Prix d'achat :97 500 €
Décote à l'achat :-67 968€ (-41.1%)
Marge achat-revente :36 608€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 684,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 293,60€
Coût de l'assurance :11 275,25€
Taxe foncière : 921,32€/an
Soit par mois : 76,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,54€/mois
Soit par an : 2 502,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 767,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement du carrelage si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement du carrelage si nécessaire.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 560 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:2 200€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Remplacement carrelage (si nécessaire): 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 960€
    Peinture murs chambres: 22 m² × 30€/m² = 660€, Remplacement revêtement sol (si nécessaire): 22 m² × 50€/m² = 1100€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Entrée:1 400€
    Peinture murs entrée: 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement carrelage (si nécessaire): 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avranches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 213 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 860 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 502 €/an
Calcul : 209 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 927 €
Revenus locatifs : +9 213 €
Charges déductibles : -31 927 €
Résultat foncier Année 1 : -22 714 €(Déficit de 22 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 367 €/an
Revenus locatifs : +9 213 €
Charges déductibles : -8 367 €
Résultat foncier Années 2+ : 846 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1313.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375 €(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 213 €31 931 €4 496 €-22 718 €21 400 €1 318 €1 318 €
29 397 €8 254 €4 379 €1 144 €--174 €
39 585 €8 132 €4 257 €1 453 €---
49 777 €8 006 €4 131 €1 771 €---
59 973 €7 876 €4 001 €2 097 €---
610 172 €7 741 €3 866 €2 431 €---
710 376 €7 601 €3 726 €2 775 €---
810 583 €7 456 €3 581 €3 127 €---
910 795 €7 306 €3 431 €3 489 €---
1011 011 €7 150 €3 275 €3 860 €---
1111 231 €6 989 €3 114 €4 242 €---
1211 455 €6 822 €2 947 €4 633 €---
1311 685 €6 649 €2 775 €5 035 €---
1411 918 €6 470 €2 595 €5 448 €---
1512 157 €6 285 €2 410 €5 872 €---
1612 400 €6 093 €2 218 €6 307 €---
1712 648 €5 894 €2 019 €6 754 €---
1812 901 €5 687 €1 813 €7 213 €---
1913 159 €5 474 €1 599 €7 685 €---
2013 422 €5 253 €1 378 €8 169 €---
2113 690 €5 023 €1 148 €8 667 €---
2213 964 €4 786 €911 €9 178 €---
2314 243 €4 540 €665 €9 703 €---
2414 528 €4 285 €410 €10 243 €---
2514 819 €4 021 €146 €10 798 €---
TOTAL295 102 €185 724 €65 294 €109 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €-6 420 €+8 355 €
2+1 935 €0 €+1 935 €
3+1 935 €+384 €+1 551 €
4+1 935 €+531 €+1 404 €
5+1 935 €+629 €+1 306 €
6+1 935 €+729 €+1 206 €
7+1 935 €+832 €+1 103 €
8+1 935 €+938 €+997 €
9+1 935 €+1 047 €+888 €
10+1 935 €+1 158 €+777 €
11+1 935 €+1 273 €+662 €
12+1 935 €+1 390 €+545 €
13+1 935 €+1 511 €+424 €
14+1 935 €+1 634 €+301 €
15+1 935 €+1 762 €+173 €
16+1 935 €+1 892 €+43 €
17+1 935 €+2 026 €-91 €
18+1 935 €+2 164 €-229 €
19+1 935 €+2 305 €-370 €
20+1 935 €+2 451 €-516 €
21+1 935 €+2 600 €-665 €
22+1 935 €+2 753 €-818 €
23+1 935 €+2 911 €-976 €
24+1 935 €+3 073 €-1 138 €
25+1 935 €+3 239 €-1 304 €
Total+48 375 €+32 813 €+15 562 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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