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Appartement F4 - AVRANCHES

VilleAvranches (50)
Surface85.71
Coût Total128 860
Loyer Annuel9 213
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois-202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 500 €
Surface : 85.71 m²
Prix au m² : 1 137,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

L'Agence HEUDES-LAINE IMMOBILIER vous propose en exclusivité cet appartement de type F4 de 93,07 m², situé au sein d'une résidence à proximité immédiate des commerces. Il se compose d'une entrée avec placard, d'une cuisine avec accès au balcon, d'un séjour-salon lumineux, de deux chambres, d'une salle de bains, d'une buanderie, d'un dressing et de WC indépendants. Au sous-sol : un garage. Cet appartement, libre de toute occupation, offre un beau potentiel et constitue une opportunité pour les acquéreurs souhaitant créer un intérieur à leur image. Un rafraîchissement est à prévoir, laissant la possibilité de moderniser les prestations et de personnaliser les espaces selon vos envies. Le chauffage et l'eau sont collectifs. L'électricité est individuelle. Vous souhaitez en savoir plus ou organiser une visite ? Contactez-nous au 02 33 58 01 07. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Copropriété de 52 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2502.54 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/54402.pdf

Ville : Avranches
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50300
Coordonnées : 48.680711, -1.348783
Total : 128 860
Prix d'acquisition : 97 500
Travaux : 23 560
Valeur du bien : 121 060
Frais de notaire : 7 800
Coût estimé : 7 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.71
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9213€/an
Fourchette totale : 598€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7171€ - 11837€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 930,56 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 468
Prix d'achat :97 500
Décote à l'achat :-67 968 (-41.1%)
Marge achat-revente :36 608€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 684,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 293,60
Coût de l'assurance :11 275,25
Taxe foncière : 921,32€/an
Soit par mois : 76,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,54€/mois
Soit par an : 2 502,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 767,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement du carrelage si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement du carrelage si nécessaire.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 560(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:2 200
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Remplacement carrelage (si nécessaire): 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:1 960
    Peinture murs chambres: 22 m² × 30€/m² = 660€, Remplacement revêtement sol (si nécessaire): 22 m² × 50€/m² = 1100€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Entrée:1 400
    Peinture murs entrée: 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement carrelage (si nécessaire): 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avranches (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 213 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 860 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 502 €/an
Calcul : 209 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 927
Revenus locatifs : +9 213
Charges déductibles : -31 927
Résultat foncier Année 1 : -22 714(Déficit de 22 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 314
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 367 €/an
Revenus locatifs : +9 213
Charges déductibles : -8 367
Résultat foncier Années 2+ : 846 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1313.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 375(65% de 97 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 375 € × 3,636% = 2 305
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 21331 9314 496-22 71821 400 €1 318 €1 318 €
29 3978 2544 3791 144--174 €
39 5858 1324 2571 453---
49 7778 0064 1311 771---
59 9737 8764 0012 097---
610 1727 7413 8662 431---
710 3767 6013 7262 775---
810 5837 4563 5813 127---
910 7957 3063 4313 489---
1011 0117 1503 2753 860---
1111 2316 9893 1144 242---
1211 4556 8222 9474 633---
1311 6856 6492 7755 035---
1411 9186 4702 5955 448---
1512 1576 2852 4105 872---
1612 4006 0932 2186 307---
1712 6485 8942 0196 754---
1812 9015 6871 8137 213---
1913 1595 4741 5997 685---
2013 4225 2531 3788 169---
2113 6905 0231 1488 667---
2213 9644 7869119 178---
2314 2434 5406659 703---
2414 5284 28541010 243---
2514 8194 02114610 798---
TOTAL295 102185 72465 294109 37821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 378
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 213 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935-6 420+8 355
2+1 9350+1 935
3+1 935+384+1 551
4+1 935+531+1 404
5+1 935+629+1 306
6+1 935+729+1 206
7+1 935+832+1 103
8+1 935+938+997
9+1 935+1 047+888
10+1 935+1 158+777
11+1 935+1 273+662
12+1 935+1 390+545
13+1 935+1 511+424
14+1 935+1 634+301
15+1 935+1 762+173
16+1 935+1 892+43
17+1 935+2 026-91
18+1 935+2 164-229
19+1 935+2 305-370
20+1 935+2 451-516
21+1 935+2 600-665
22+1 935+2 753-818
23+1 935+2 911-976
24+1 935+3 073-1 138
25+1 935+3 239-1 304
Total+48 375+32 813+15 562
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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