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Achat : Maison La Selve (12170)

Bien expiré
VilleSelve (12)
Surface197m²
Coût Total257 640€
Loyer Annuel17 362€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 857,87 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 197 m², 7 pièces, 5 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Située dans le village de La Selve, cette grande maison de plus de 190 m² offre confort et espace. Au rez-de-chaussée vous trouverez un grand séjour, une cuisine séparée et une chambre avec sa salle d'eau privative. Une buanderie, une cave et un garage complètent le niveau. À l'étage, vous avez 4 chambres et une salle de bain. Une grande pièce qui pourra devenir une salle de jeu, un bureau ou tout autre chose selon vos envies. Un balcon et une terrasse pour profiter du beau temps sont aussi à ce niveau. Pour terminer à l'intérieur, les combles sont aménageables. Elle est posée sur un terrain de plus de 3700 m² en partie pentu et boisé. Pour plus de confort, elle est équipée d'une pompe à chaleur et d'un chauffe-eau solaire. De plus toutes les peintures sont récentes. Venez vite découvrir cette très jolie maison. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 169 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Davy MARTIN, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Rodez sous le numéro 490561321.

Ville : Selve
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12170
Coordonnées : 44.107398, 2.530954
Total : 257 640€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 75 120€
Valeur du bien : 244 120€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1447€/mois
Loyer annuel estimé : 17362€/an
Fourchette totale : 1095€ - 1911€/mois
Fourchette annuelle : 13144€ - 22934€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :820,09 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :161 558 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :+7 442€ (+4.6%)
Marge achat-revente :-96 082€ (-59.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 262,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :75,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 337,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 061,09€
Coût de l'assurance :22 543,50€
Taxe foncière : 1 736,19€/an
Soit par mois : 144,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 446,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 482,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 197 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau de la pompe à chaleur pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à niveau du chauffe-eau solaire pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le hall d'entrée
Quantité: 1 hall (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 120 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 820€
    Isolation toiture/combles: 197 m² × 60€/m² = 11820€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage - Pompe à chaleur:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:25 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 800€/fenêtre = 20000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau solaire:6 000€
    Chauffe-eau solaire: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 500€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 0€
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement:300€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Selve (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 362 €/an
Calcul : 1 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 640 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 902 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 150 €
Revenus locatifs : +17 362 €
Charges déductibles : -86 150 €
Résultat foncier Année 1 : -68 788 €(Déficit de 68 788 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 388 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 030 €/an
Revenus locatifs : +17 362 €
Charges déductibles : -11 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 332 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47388.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 362 €86 159 €8 401 €-68 797 €21 400 €47 397 €47 397 €
217 709 €10 813 €8 175 €6 897 €--40 500 €
318 063 €10 579 €7 941 €7 484 €--33 016 €
418 425 €10 337 €7 700 €8 087 €--24 928 €
518 793 €10 088 €7 450 €8 705 €--16 223 €
619 169 €9 830 €7 192 €9 339 €--6 884 €
719 552 €9 563 €6 925 €9 989 €---
819 943 €9 288 €6 650 €10 655 €---
920 342 €9 003 €6 365 €11 339 €---
1020 749 €8 709 €6 071 €12 040 €---
1121 164 €8 405 €5 767 €12 759 €---
1221 587 €8 091 €5 453 €13 497 €---
1322 019 €7 766 €5 128 €14 253 €---
1422 460 €7 430 €4 792 €15 030 €---
1522 909 €7 083 €4 445 €15 826 €---
1623 367 €6 724 €4 087 €16 642 €---
1723 834 €6 354 €3 716 €17 480 €---
1824 311 €5 971 €3 333 €18 340 €---
1924 797 €5 575 €2 937 €19 222 €---
2025 293 €5 166 €2 528 €20 127 €---
2125 799 €4 743 €2 105 €21 056 €---
2226 315 €4 306 €1 668 €22 009 €---
2326 841 €3 854 €1 216 €22 987 €---
2427 378 €3 388 €750 €23 990 €---
2527 926 €2 905 €267 €25 020 €---
TOTAL556 108 €262 129 €121 061 €293 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 293 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 362 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 646 €-6 420 €+10 066 €
2+3 646 €0 €+3 646 €
3+3 646 €0 €+3 646 €
4+3 646 €0 €+3 646 €
5+3 646 €0 €+3 646 €
6+3 646 €0 €+3 646 €
7+3 646 €+931 €+2 715 €
8+3 646 €+3 197 €+449 €
9+3 646 €+3 402 €+244 €
10+3 646 €+3 612 €+34 €
11+3 646 €+3 828 €-182 €
12+3 646 €+4 049 €-403 €
13+3 646 €+4 276 €-630 €
14+3 646 €+4 509 €-863 €
15+3 646 €+4 748 €-1 102 €
16+3 646 €+4 993 €-1 347 €
17+3 646 €+5 244 €-1 598 €
18+3 646 €+5 502 €-1 856 €
19+3 646 €+5 767 €-2 121 €
20+3 646 €+6 038 €-2 392 €
21+3 646 €+6 317 €-2 671 €
22+3 646 €+6 603 €-2 957 €
23+3 646 €+6 896 €-3 250 €
24+3 646 €+7 197 €-3 551 €
25+3 646 €+7 506 €-3 860 €
Total+91 150 €+88 194 €+2 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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