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SOISSONS (02) A VENDRE HYPER CENTRE APPARTEMENT DE 37 M 1 ETAGE AVEC PARKING

VilleSoissons (02)
Surface38
Coût Total92 592
Loyer Annuel6 098
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 49 900 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 313,16 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

SOISSONS proche centre ville et de toutes commodités (bus,ecoles,lycée) Quartier calme avec le charme des bords de l Aisne Appartement situé au premier étage ,d'un immeuble securisé avec place de parking attitrée Comprenant un sas d entrée donnant l accés sur une vaste piéce de vie de 20 m2 Espace cuisine semi-fermée sur la piéce principale donnant du volume Salle d eau comprenant une douche , toilette avec fenêtre et d un espace( rangement,dressig) Chauffage et eau chaude , seul abonnement eau froide electricité

Nombre de lots de la copropriété : 44, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel)(EAU CHAUDE CHAUFFAGE) : 1850€ soit 154€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°411 742 224 - Greffe de SOISSONS) Valerie LAJOIE FONTE Entrepreneur Individuel 06 70 19 98 07 - Réf.964858 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.394933, 3.329085
Total : 92 592
Prix d'acquisition : 49 900
Travaux : 38 700
Valeur du bien : 88 600
Frais de notaire : 3 992
Coût estimé : 3 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.81€ - 16.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6098€/an
Fourchette totale : 411€ - 629€/mois
Fourchette annuelle : 4930€ - 7543€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 358,49 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 623
Prix d'achat :49 900
Décote à l'achat :-1 723 (-3.3%)
Marge achat-revente :-40 969€ (-79.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 592
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 479,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 244,62
Coût de l'assurance :6 944,40
Taxe foncière : 609,84€/an
Soit par mois : 50,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 154,00€/mois
Soit par an : 1 848,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 508,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, changement de revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 700(1 018 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000
    Revêtement sol et peinture chambre: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafond salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 098 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 592 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 848 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 498
Revenus locatifs : +6 098
Charges déductibles : -44 498
Résultat foncier Année 1 : -38 399(Déficit de 38 399 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 999
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 798 €/an
Revenus locatifs : +6 098
Charges déductibles : -5 798
Résultat foncier Années 2+ : 301 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16999.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 09844 5013 065-38 40221 400 €17 002 €17 002 €
26 2205 7192 983502--16 501 €
36 3455 6342 898711--15 790 €
46 4725 5462 811925--14 865 €
56 6015 4562 7201 145--13 720 €
66 7335 3622 6271 371--12 349 €
76 8685 2652 5301 602--10 746 €
87 0055 1652 4301 840--8 906 €
97 1455 0622 3262 084--6 823 €
107 2884 9552 2192 334--4 489 €
117 4344 8442 1082 590--1 899 €
127 5834 7291 9942 853---
137 7344 6111 8753 123---
147 8894 4891 7533 400---
158 0474 3621 6263 685---
168 2084 2311 4963 976---
178 3724 0961 3604 276---
188 5393 9561 2204 583---
198 7103 8111 0764 899---
208 8843 6629265 223---
219 0623 5077715 555---
229 2433 3476115 896---
239 4283 1824466 246---
249 6173 0112756 606---
259 8092 834986 975---
TOTAL195 333151 33544 24543 99821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 998
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 098 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 281-6 420+7 701
2+1 2810+1 281
3+1 2810+1 281
4+1 2810+1 281
5+1 2810+1 281
6+1 2810+1 281
7+1 2810+1 281
8+1 2810+1 281
9+1 2810+1 281
10+1 2810+1 281
11+1 2810+1 281
12+1 281+856+425
13+1 281+937+344
14+1 281+1 020+261
15+1 281+1 105+176
16+1 281+1 193+88
17+1 281+1 283-2
18+1 281+1 375-94
19+1 281+1 470-189
20+1 281+1 567-286
21+1 281+1 666-385
22+1 281+1 769-488
23+1 281+1 874-593
24+1 281+1 982-701
25+1 281+2 093-812
Total+32 025+13 769+18 256
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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