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Maison à vendre

VilleArrou (28)
Surface137
Coût Total202 220
Loyer Annuel13 242
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 970,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre de WC : 1, Jardin

Située à Arrou, ce pavillon de construction traditionnelle de 137 m², est implanté sur un terrain clos et arboré de 850 m² environ. Il se compose d'une entrée avec dressing, une grande cuisine, un beau séjour-salon, une chambre avec placard, salle de bains avec douche et baignoire, wc indépendant, chaufferie et grande buanderie. A l'étage: deux chambres avec rangements, une pièce palière pouvant accueillir un wc, une chambre de 23 m² à terminer d'aménager et un grenier de 20 m² également aménageable. Un garage attenant avec fosse complète ce bien, ainsi qu'une dépendance. Reliée au tout à l'égout, fibre dans la rue, elle dispose d'un beau potentiel d'agrandissement. Dans une rue calme du centre ville, elle est à proximité de tous les commerces, services et écoles.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 133 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sylvie HALLOUIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHARTRES sous le numéro 828 094 151

Ville : Arrou
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28290
Coordonnées : 48.098653, 1.126734
Total : 202 220
Prix d'acquisition : 133 000
Travaux : 58 580
Valeur du bien : 191 580
Frais de notaire : 10 640
Coût estimé : 10 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13242€/an
Fourchette totale : 860€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 10321€ - 16992€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :965,52 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 276
Prix d'achat :133 000
Décote à l'achat :+724 (+0.5%)
Marge achat-revente :-69 944€ (-52.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 060,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 244,43
Coût de l'assurance :17 694,25
Taxe foncière : 1 324,25€/an
Soit par mois : 110,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 103,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 170,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (137 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations anciennes et vétustes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 580(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclus main d'œuvre)
  • Isolation:8 220
    Isolation toiture/combles: 137 m² × 60€/m² = 8220€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:5 000
    Rénovation complète salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 3 chambres × 400€ = 1200€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 220✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 242 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 220 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 324 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 400
Revenus locatifs : +13 242
Charges déductibles : -67 400
Résultat foncier Année 1 : -54 158(Déficit de 54 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 758
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 820 €/an
Revenus locatifs : +13 242
Charges déductibles : -8 820
Résultat foncier Années 2+ : 4 422 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32757.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 24267 4076 795-54 16421 400 €32 764 €32 764 €
213 5078 6466 6144 861--27 903 €
313 7778 4606 4285 318--22 585 €
414 0538 2666 2345 787--16 798 €
514 3348 0676 0356 267--10 531 €
614 6217 8605 8286 761--3 770 €
714 9137 6465 6147 267---
815 2117 4255 3937 786---
915 5167 1965 1648 319---
1015 8266 9604 9288 866---
1116 1436 7154 6839 428---
1216 4656 4614 42910 004---
1316 7956 1994 16710 595---
1417 1315 9283 89611 202---
1517 4735 6483 61611 826---
1617 8235 3573 32512 465---
1718 1795 0573 02513 122---
1818 5434 7472 71513 796---
1918 9144 4252 39314 488---
2019 2924 0932 06115 199---
2119 6783 7491 71715 929---
2220 0713 3931 36116 678---
2320 4733 02599317 447---
2420 8822 64461218 238---
2521 3002 25021819 049---
TOTAL424 161207 62598 244216 53621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 536
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 242 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 781-6 420+9 201
2+2 7810+2 781
3+2 7810+2 781
4+2 7810+2 781
5+2 7810+2 781
6+2 7810+2 781
7+2 781+1 049+1 732
8+2 781+2 336+445
9+2 781+2 496+285
10+2 781+2 660+121
11+2 781+2 828-47
12+2 781+3 001-220
13+2 781+3 179-398
14+2 781+3 361-580
15+2 781+3 548-767
16+2 781+3 740-959
17+2 781+3 937-1 156
18+2 781+4 139-1 358
19+2 781+4 346-1 565
20+2 781+4 560-1 779
21+2 781+4 779-1 998
22+2 781+5 003-2 222
23+2 781+5 234-2 453
24+2 781+5 471-2 690
25+2 781+5 715-2 934
Total+69 525+64 961+4 564
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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