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Appartement 3 pièces 91 m²

VilleHerserange (54)
Surface91
Coût Total184 390
Loyer Annuel11 865
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-133
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 516,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

54440 HERSERANGE - 2 CHAMBRES - 91.0 M2 - APPARTEMENT SPACIEUX PROCHE FRONTIERES - GARE - COMMODITES

efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose l' appartement COCO à rénover :

** DESCRIPTIF **

  • Appartement situé à proximité de toutes les commodités à pied : pharmacie, maison de santé, écoles, coiffeur, arrêt de bus etc...
  • Surface généreuse de 91.0m2 offrant de beaux volumes
  • Hall d'entrée avec placard
  • Deux chambres
  • Cuisine équipée à mettre en place
  • Salle de bain avec baignoire
  • WC séparés
  • Cave de 15m2 pour un espace de rangement supplémentaire

** CARACTÉRISTIQUES **

  • charges copropriété : 70€/ mois (gestion syndic professionnel)
  • Pas de travaux votés actuellement
  • Excellent état général des communs de l'immeuble

** Possibilité d'acheter en plus un lot : un garage + 1 place de parking**

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Possibilité de communication en anglais, espagnol, italien Communication également possible en portugais, allemand, néerlandais, mandarin-cantonais, turc et dialectes algériens-marocains via traducteur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Geoffrey Bonsignore - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Val de Briey sous le n°517491304. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris Référence annonce : 213105 Date de réalisation du diagnostic : 13/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 15 Charges prévisionnelles annuelles : 840 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 530 € et 2 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Herserange
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54440
Coordonnées : 49.514957, 5.781994
Total : 184 390
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 35 350
Valeur du bien : 173 350
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 10.87€/m²/mois
Fourchette : 8.32€ - 14.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11865€/an
Fourchette totale : 757€ - 1291€/mois
Fourchette annuelle : 9084€ - 15497€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 960 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 360
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :-40 360 (-22.6%)
Marge achat-revente :-6 030€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 390
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 952,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 763,51
Coût de l'assurance :15 673,15
Taxe foncière : 1 186,50€/an
Soit par mois : 98,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 988,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement écaillée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - usure minime, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 350(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:150
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Herserange. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale, en appliquant un coefficient de 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 865 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 951 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 390 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 187 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 955
Revenus locatifs : +11 865
Charges déductibles : -43 955
Résultat foncier Année 1 : -32 090(Déficit de 32 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 690
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 605 €/an
Revenus locatifs : +11 865
Charges déductibles : -8 605
Résultat foncier Années 2+ : 3 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10689.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 86543 9615 957-32 09621 400 €10 696 €10 696 €
212 1028 4505 7963 653--7 043 €
312 3448 2835 6304 061--2 982 €
412 5918 1125 4584 480---
512 8437 9345 2814 909---
613 1007 7515 0975 349---
713 3627 5614 9085 801---
813 6297 3654 7126 264---
913 9027 1634 5106 739---
1014 1806 9544 3017 226---
1114 4636 7384 0857 725---
1214 7536 5153 8628 238---
1315 0486 2853 6318 763---
1415 3496 0463 3939 302---
1515 6565 8003 1479 855---
1615 9695 5462 89310 423---
1716 2885 2832 63011 005---
1816 6145 0122 35911 602---
1916 9464 7322 07812 215---
2017 2854 4421 78812 843---
2117 6314 1431 48913 488---
2217 9833 8331 18014 150---
2318 3433 51486014 829---
2418 7103 18453015 526---
2519 0842 84218916 242---
TOTAL380 041187 44985 764192 59221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 592
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 492-6 420+8 912
2+2 4920+2 492
3+2 4920+2 492
4+2 492+449+2 043
5+2 492+1 473+1 019
6+2 492+1 605+887
7+2 492+1 740+752
8+2 492+1 879+613
9+2 492+2 022+470
10+2 492+2 168+324
11+2 492+2 318+174
12+2 492+2 471+21
13+2 492+2 629-137
14+2 492+2 791-299
15+2 492+2 957-465
16+2 492+3 127-635
17+2 492+3 301-809
18+2 492+3 481-989
19+2 492+3 664-1 172
20+2 492+3 853-1 361
21+2 492+4 046-1 554
22+2 492+4 245-1 753
23+2 492+4 449-1 957
24+2 492+4 658-2 166
25+2 492+4 873-2 381
Total+62 300+57 777+4 523
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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